나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4763 [1] 서울특별시 영등포구 양평동1가 118-2 더스톤 제8층 제807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 "양평1동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 각종 근린생활시설, 업무용 빌딩, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 양평역, 2·5호선 영등포구청역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 제8층 제807호로서, (사용승인일: 2018.07.05) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 외 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025 -10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건 축선(건축과 문의) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동1가 118-2번지에 위치한 '더스톤' 오피스텔 제8층 제807호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4763 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 용도는 오피스텔이며, 건물면적은 17.83㎡ (약 5.39평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년 7월 5일에 사용승인을 받았습니다.

토지면적은 10.27㎡ (약 3.10평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 매각 정보

감정가는 230,000,000원 (2억 3천만원)입니다.

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 특수물건 정보에 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 '양평1동 주민센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 각종 근린생활시설, 업무용 빌딩, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 양평역, 2·5호선 영등포구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 속해 있으며, 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등의 도시계획 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 유형

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정보: 주택도시보증공사(김이삭)

보증금: 204,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 24일

확정일자: 2022년 6월 8일

배당신고일자: 2024년 6월 14일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 예정.

3.3. 권리 분석 요약

등기부 상 을구 3번으로 주택임차권(김이삭, 204,000,000원)이 있으나, '말소'로 표시되어 있으며, 본건 임차인은 대항력이 없습니다.

따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인의 보증금 204,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 말소기준권리

등기부상 갑4번 압류(김포세무서장, 2025-10-27 접수)가 말소기준권리입니다.

이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 영등포구 양평동1가 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 업무용 빌딩이 혼재된 지역으로, 도심 활동과 상업 시설이 어우러져 있어 배후 수요가 일정 수준 확보될 것으로 보입니다. 주변에 소규모 공장도 있으나, 오피스텔 및 업무시설과의 혼재는 복합적인 상업 활동 가능성을 시사합니다.

5. 생활 정보

인근에 양평1동 주민센터가 위치하며, 지하철 5호선 양평역 및 2·5호선 영등포구청역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 없음: 임차인의 대항력이 없으며 보증금이 인수되지 않는다는 점은 긍정적이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 관련 절차나 추가 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 과밀억제권역, 상대보호구역, 군사시설 보호구역 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 도시 혼재 지역: 오피스텔, 상가, 업무시설, 소규모 공장이 혼재하는 지역 특성상, 주변 환경이 다소 복잡할 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수인은 잔여 임차보증금 반환청구권을 포기해야 하는 조건이 있어, 임차인 관련 법적 분쟁 발생 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 최신 거래가 250,000,000원을 기준으로 볼 때 감정가(230,000,000원) 대비 시장 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 복잡한 토지 이용 제한 사항과 특별 매각 조건 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 매매가 상승 추세: 2026년 6월 250,000,000원 거래로 시장 가격 상승세 확인.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크 최소화.

* 편리한 교통망: 지하철역 인근에 위치하여 우수한 대중교통 접근성 확보.

* 오피스텔 및 상업 혼합 지역: 다양한 근린생활시설 및 업무시설 이용 편리.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(25,000만원) 및 감정가(23,000만원)를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 24,000만원에서 25,000만원 사이로 예상됩니다. 다만, 특별매각조건 및 토지이용 제한사항 등 리스크 요소를 감안하여, 입찰 참여 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 245,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.