나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4774 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제1층 제102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 보통차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 근린생활시설 및 도시형생활주택 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 남서측 하향 완경사 지대내 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 등촌로13마길 및 등촌로13길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4774 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제1층 제102호

건물명: 금호에스티지

건축년도: 2019년

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층

1.2. 면적 및 용도

용도: 도시형생활주택

토지면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

건물면적 (전용면적): 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 244,000,000원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 보통 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(2필지)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기 (2019.12.12), 공유자 전원 지분 이전 (2021.01.11) 후, 압류 (2023.06.22) 및 강제경매 (2026.04.21) 개시 결정이 이루어졌음. 주택임차권 등기 (2023.02.07) 기록이 있으나 말소 예정임.

3.2. 임차인 분석

임차인: HUG (송 )

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-30

확정일자: 2020-11-11

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권 등기 및 말소 예정. HUG가 채권자이자 임차인(또는 보증 채권자)으로 복합적인 관계에 있으나, 등기부상 대항력은 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (임차권 등기는 말소 예정이며, 임차인은 대항력이 없음.)

3.4. 주의사항 및 특별매각조건

본 건은 특별 매각조건이 적용됨. 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해, 매각으로 인해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행함. 이는 매수인이 임차인 관련 권리를 인수하지 않고 명도를 진행할 수 있도록 하는 조건임.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 이용 현황

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 상가 등 다양한 형태의 건물이 혼재된 일반적인 주거지역임. 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

4.2. 주변 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 신축 건물(2019년 준공)의 경우, 2026년 7월 19.98㎡ 면적의 "더원"이 216,000,000원에 거래되었음. 이는 3.3㎡당 약 10.8백만원 수준임. 본건(29.88㎡, 2019년 준공)의 감정가 244,000,000원은 3.3㎡당 약 8.17백만원으로, 주변 신축 건물의 시세를 고려할 때 상대적으로 보수적인 평가로 판단됨. 다만, 최근 거래된 다른 사례들은 연식 차이 및 면적 차이로 인해 시세 편차가 크므로, 본건의 감정가가 현재 시세에 대한 중요한 기준이 될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 공원, 근린생활시설, 상가 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이함. 대중교통 접근성 또한 보통 수준임.

5.2. 교육 시설

주위에 교육 시설이 소재하고 있으며, 관련 법규에 따른 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인(HUG, 송 )은 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인되었고, 주택임차권 등기 또한 말소 예정임. 그러나 HUG가 채권자이면서 임차인(보증 채권자)으로 복합적인 관계이므로, 특별 매각조건에 따른 명확한 권리 인수 여부 확인이 필요함. 특별 매각조건에 따라 매수인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건부 매각이므로, 이행 절차를 정확히 파악하고 진행해야 함.

6.2. 기타 제한 사항

토지이용계획상 공항 보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 제한 사항이 존재함. 이러한 제한은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 충분히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음. 특히, 복잡할 수 있는 임차인 관련 권리 관계가 특별 매각조건을 통해 매수인에게 부담되지 않도록 정리될 가능성이 높아, 명도 리스크가 상대적으로 적을 것으로 예상됨. 감정가 대비 주변 신축 건물의 시세가 높게 형성된 점을 고려할 때, 투자 가치를 검토해볼 만한 물건임.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공의 신축급 건물

* 복잡했던 권리관계(임차인)가 특별매각조건으로 해소될 가능성 높음

* 서울 강서구 내 도시형생활주택으로서의 수요 기대

* 감정가 대비 시세 상승 여력 고려

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 244,000,000원이며, 토지면적 21.62㎡(약 6.54평), 건물면적 29.88㎡(약 9.04평)에 대한 평가액임.

임차인의 대항력이 없고, 특별 매각조건에 따라 매수인이 임차보증금 관련 채권을 인수하지 않으며 임차권 등기가 말소될 예정이므로, 인수되는 보증금은 0원으로 간주함.

주변 신축 건물(2019년 준공)의 최근 실거래가(19.98㎡ 기준 216,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

종합적인 시장 상황 및 본 건의 투자 포인트를 감안하여, 감정가 대비 105%~115% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안함.

따라서, 예상 입찰가는 약 256,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함. (최적 입찰가: 265,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.