나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2915 [4] 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치한 아이원팰리

스 제1층 제102호 외 7개호로서 부근은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 1층 102호 외 7개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.01.18 )

외 벽 : 석재 및 타일마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

■ 102호 : 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 현황 '음식점'임

■ 113호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 '공실'임.

■ 201호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 외관상 '근린생활시설'임.

■ 202~205호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 외관상 '사무실'임.

■ 207호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 현황 '사무실'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남측 및 동측으로 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 고강동 359-15번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 다지구(

소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억

제권역<수도권정비계획법>


■ 고강동 359-16번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면

(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한

임대관계는 미상임.


■ 202호~205호 외관상 '사무실'로, 202호 및 205호는 출입문 있으나, 203호 및 204호는 별

도의 출입문 없이 인접호수 통하여 출입함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부천지원 2025타경2915 (4)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 2층 202호 (신주소: 경기도 부천시 오정구 고리울로51번길 43)

건물명: 아이원팰리스

토지면적: 15.56㎡ (약 4.71평)

건물면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

용도: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)

감정가: 129,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2018년 01월 18일

1.2. 권리 및 임차인 현황

말소기준권리: 2022년 05월 27일자 경기시흥신용협동조합 근저당권 (1,098,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을1 근저당권을 포함한 모든 권리(갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 권리분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

채권 총액: 약 1,268,872,710원 (감정가 대비 매우 높음)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2025년 06월 12일

* 배당신고일자: 2025년 10월 10일

* 대항력: 없음 (인수 보증금 0원)

* 주의: 상기 임차인의 전입/사업일자 및 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있습니다. 현재 정보상으로는 대항력이 없는 것으로 파악되나, 실제 경매 진행 시점에 변동 가능성이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 건물은 남측 및 동측으로 약 8m 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 항공기 소음대책지역(나지구, 다지구, 진입표면구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2022년 05월 27일자 경기시흥신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 후순위인 강제경매, 가압류, 임의경매 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 가능 권리

등기부등본 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 1,268,872,710원으로, 감정가(129,000,000원)를 훨씬 상회하는 높은 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 활용 가능성

본건 202호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어 있으며, 현황도 사무실로 이용 가능할 것으로 보입니다. 건물 전체적으로는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 혼합 상권을 이룹니다.

4.2. 주변 상권 특성

근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 소비 수요를 충족시킬 수 있습니다. 고강초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종에도 잠재 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물이며, 2018년 1월 18일에 사용승인되었습니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 기타 환경

고강초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 본건이 항공기 소음대책지역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

가장 큰 리스크 요인은 (주)예진이엔지(주)에서 신고한 공사대금 797,005,399원 상당의 유치권입니다. 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 경매 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청이 제출된 상태이므로, 낙찰 후 유치권이 인정될 경우 상당한 추가 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 및 특수사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 채권 총액이 감정가를 현저히 초과하는 점은 경매 진행 과정에서 유찰 가능성을 높이는 요인입니다.

6.3. 건물 및 호수별 이용 제약

건축물대장상 본건(202호)은 제2종근린생활시설(사무소)이나, 감정평가서상 202호~205호가 '사무실'로 외관상 파악됩니다. 특히 203호 및 204호는 별도의 출입문 없이 인접 호수를 통해 출입해야 하는 점은 독립적인 사용 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 지역적 제한사항

본건이 위치한 토지는 과밀억제권역이며, 가축사육제한구역, 항공기 소음대책지역에 해당하여 지역적 행위 제한 및 생활 환경에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 아이원팰리스 내 근린생활시설(사무소)로, 감정가는 1억 2,900만원입니다. 건물은 2018년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 약 8억 원에 달하는 유치권 신고 내역이 성립 여부가 불분명하여 최대 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하여 경매 진행 시 유찰 가능성이 있습니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 제시된 일자(2025년)는 미래 시점이므로 이에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 203호, 204호의 출입구 문제도 잠재적 불편 요소로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 예상 낙찰가 기대: 높은 채권 총액과 불확실한 유치권으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 유치권 해결 시 수익성 개선: 만약 유치권이 배제되거나 해결될 경우, 실제 인수 부담이 줄어들어 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

* 소형 면적 활용도: 34.32㎡ (약 10.38평)의 비교적 작은 면적으로 소규모 사업체 사무실 등으로 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 129,000,000원

고려 사항:

* 유치권 (약 797,005,399원)의 성립 여부 및 인수 부담.

* 총 채권액 (약 1,268,872,710원) 대비 감정가 및 향후 시세.

* 건물 내 복합 용도 및 호수별 출입 제약.

추정 입찰가:

본 물건은 유치권이라는 매우 큰 변수가 존재하므로, 유치권의 성립 여부를 명확히 파악하는 것이 최우선입니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰 후에도 막대한 추가 비용이 발생하므로 투자 가치가 크게 하락합니다.

만약 유치권이 배제된다는 전제 하에, 현재 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 주변 시세 및 건물 상태, 공실률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 접근을 권장하며, 유치권 불인정 시 감정가의 30%~50% 수준에서 입찰가를 검토할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위 (유치권 불인정 시): 40,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.