나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2915 [6] 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 2층 207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치한 아이원팰리

스 제1층 제102호 외 7개호로서 부근은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 1층 102호 외 7개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.01.18 )

외 벽 : 석재 및 타일마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

■ 102호 : 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 현황 '음식점'임

■ 113호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 '공실'임.

■ 201호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 외관상 '근린생활시설'임.

■ 202~205호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 외관상 '사무실'임.

■ 207호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 현황 '사무실'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남측 및 동측으로 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 고강동 359-15번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 다지구(

소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억

제권역<수도권정비계획법>


■ 고강동 359-16번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면

(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한

임대관계는 미상임.


■ 202호~205호 외관상 '사무실'로, 202호 및 205호는 출입문 있으나, 203호 및 204호는 별

도의 출입문 없이 인접호수 통하여 출입함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경2915 (6)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 2층 207호

* 건물명: 아이원팰리스

* 용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(사무소))

* 감정가: 149,000,000원

* 토지면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

* 건물면적: 44.30㎡ (약 13.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 사용승인일: 2018년 1월 18일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 9층 (해당 호수 2층)

2. 입지조건

입지 조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하며, '고강초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남측 및 동측으로 약 8m 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 소음대책지역(제3종구역 나지구, 다지구), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

권리 분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 27일 접수된 경기시흥신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 강제경매(이병은), 가압류(주식회사메카, 율산목재창호), 임의경매(엠씨유제오차유동화전문) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 유치권: 예진이엔지(주)가 공사대금 797,005,399원으로 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하며, 경매 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청서가 제출된 상태입니다. 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임재호 씨가 2025년 8월 19일 배당신고일자로 등록되어 있으며, 2022년 2월 15일 전입(사업자등록)을 하였고, 대항력이 있습니다. 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원입니다. 제공된 '권리분석' 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 정보에 따라 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 위험이 있습니다.

* 기타 권리: 소유권 보존, 신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전 등이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 1,268,872,710원

4. 상권분석

상권 분석

* 건물 규모: 지하 2층, 지상 9층 규모의 집합건축물(아이원팰리스)입니다.

* 업종 현황: 본건 207호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 사무실로 이용 중입니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택이 주를 이루고 있습니다.

* 입지 특성: 주거 지역 내 상가로, 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 합니다. 초등학교 인근이라 유동 인구는 보통 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

생활 정보

* 교육 환경: 고강초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

* 편의시설: 대중교통 이용이 가능하며, 주거 지역 내 상가로서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 유치권: 매우 높은 금액의 유치권이 신고되어 있어, 낙찰 시 인수될 경우 상당한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 유치권 성립 여부 및 배제 신청 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 10,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있으며, 임대차 계약 조건 및 배당 여부에 따라 추가 부담이 발생할 수 있습니다. (주의: 제공된 '권리분석'상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 보증금 인수 위험은 별도 검토 필요)

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 이러한 특이사항들은 권리 관계가 복잡하고 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 이용상태 차이: 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 있을 수 있어, 실제 이용 가능 여부 및 원상복구 필요성 등을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 아이원팰리스 상가 건물 내 207호입니다. 2018년에 사용 승인된 신축급 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 주변은 주거지와 근린상가가 혼합된 지역으로, 초등학교가 인접해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되지만, 매우 높은 금액의 유치권 신고와 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 위험 요소입니다. 특히 유치권의 성립 여부가 불분명하고 금액이 크기 때문에, 낙찰 후 예상치 못한 큰 부담이 발생할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원 또한 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

이러한 복합적인 리스크를 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근이 필요하며, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 위험 요소를 충분히 인지한 상태에서 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축급 상가: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 사용 가능합니다.

* 주거 지역 내 입지: 배후 주거 단지를 기반으로 한 근린상가로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 사무실: 현황 이용이 사무실로, 소형 사무실에 대한 수요가 있는 지역이라면 장점이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건은 현재 유치권 신고액(약 7.9억원)이 감정가(1.49억원)를 훨씬 상회하며, 대항력 있는 임차인(보증금 1천만원)이 존재합니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하고, 이를 인수할 경우 막대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰가를 산정하기 위해서는 유치권 관련 법적 검토, 현장 조사, 주변 시세 및 임대료 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

유치권 및 임차인 인수 부담을 고려하면, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 접근해야 할 것으로 보이며, 유치권의 존재와 그 규모로 인해 유찰 가능성도 충분히 있습니다. 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'과는 별개로, 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰 시 추가적인 부담으로 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.