나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2915 [2] 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 1층 113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치한 아이원팰리

스 제1층 제102호 외 7개호로서 부근은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 1층 102호 외 7개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.01.18 )

외 벽 : 석재 및 타일마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

■ 102호 : 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 현황 '음식점'임

■ 113호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 '공실'임.

■ 201호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 외관상 '근린생활시설'임.

■ 202~205호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 외관상 '사무실'임.

■ 207호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 현황 '사무실'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남측 및 동측으로 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 고강동 359-15번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 다지구(

소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억

제권역<수도권정비계획법>


■ 고강동 359-16번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면

(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한

임대관계는 미상임.


■ 202호~205호 외관상 '사무실'로, 202호 및 205호는 출입문 있으나, 203호 및 204호는 별

도의 출입문 없이 인접호수 통하여 출입함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 1층 113호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경2915 (2)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 255,000,000원입니다.

토지 면적은 13.78㎡(약 4.17평)이며, 건물 면적은 30.38㎡(약 9.19평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 1월 18일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

본 물건 필지는 남측 및 동측으로 약 8m 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 소음대책지역(제3종), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 총 채권액은 1,268,872,710원입니다.

말소기준권리는 2022년 5월 27일 접수된 경기시흥신용협동조합의 근저당권입니다.

경매 개시 결정은 2025년 7월 18일 이병은(채권자)에 의해 이루어졌습니다.

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 공유자 전원 지분 전부 이전, 근저당, 강제경매, 가압류 등이 다수 존재하나, 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 (주)신풍건업: 보증금 및 차임 미상, 전입/사업일자 미상, 대항력 없음.

* 임차인 양재환: 보증금 및 차임 미상, 2024년 10월 2일 사업자등록, 대항력 없음.

* 임차인 현화석: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 2023년 2월 13일 전입, 대항력 없음.

총 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아이원팰리스 건물 1층 113호로, 공부상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이나 현황은 '공실'입니다.

이 건물에는 102호(공부상 제1종근린생활시설, 현황 음식점), 201호(근린생활시설), 202~205호(사무소), 207호(사무실) 등 다양한 용도의 상가 및 사무실이 입점해 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설과 공동주택이 혼재되어 있어 기본적인 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 인근에는 고강초등학교와 고강중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변으로 다수의 공동주택 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 지역을 조사한 결과, 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 대중교통 이용이 보통 수준임을 고려할 때 일부 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건에는 중복 사건, 유치권, 유동화물건, 공동담보 등 복합적인 권리 관계가 존재합니다.

특히, 예진이엔지(주)에서 공사대금 797,000,539원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하며 유치권 배제 신청서가 제출된 상태입니다. 현황 조사서상 '유치권 행사중'이라는 현수막이 부착되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

또한, 임차인 중 (주)신풍건업과 양재환은 보증금 및 차임이 미상으로, 추후 인수 여부 및 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 고강동의 상가 건물 1층에 위치하며, 현재 공실 상태입니다.

감정가는 255,000,000원이지만, 총 채권액이 매우 높아 배당을 받지 못하는 채권자가 많을 것으로 예상되어 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

가장 큰 위험 요소는 큰 금액의 유치권 신고와 미확인 임차인의 존재입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하고, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 누락되어 있어 낙찰 후 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 건은 1층 코너 상가로, 향후 지역 개발 또는 상권 활성화 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 저가로 낙찰받을 경우 직접 운영하거나 재임대를 통해 수익을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

적절한 권리 분석과 리스크 관리를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 255,000,000원입니다.

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 채권총액이 감정가를 초과하고 있으며, 특히 유치권 신고액이 큰 점, 임차인 관련 불확실성 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵지만, 상기 위험 요인들을 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

추후 현장 방문, 임대차 현황 조사, 유치권 성립 여부 확인 등을 통해 투자 가치를 재평가한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.