나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2915 [5] 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 2층 203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치한 아이원팰리

스 제1층 제102호 외 7개호로서 부근은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 1층 102호 외 7개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.01.18 )

외 벽 : 석재 및 타일마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

■ 102호 : 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 현황 '음식점'임

■ 113호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 '공실'임.

■ 201호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 외관상 '근린생활시설'임.

■ 202~205호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 외관상 '사무실'임.

■ 207호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 현황 '사무실'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남측 및 동측으로 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 고강동 359-15번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 다지구(

소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억

제권역<수도권정비계획법>


■ 고강동 359-16번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면

(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한

임대관계는 미상임.


■ 202호~205호 외관상 '사무실'로, 202호 및 205호는 출입문 있으나, 203호 및 204호는 별

도의 출입문 없이 인접호수 통하여 출입함.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 203호 (아이원팰리스)

사건번호: 부천지원 2025타경2915 (5)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 2층 203호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 일부 호실은 음식점 등으로 현황 이용 중)

감정가: 447,000,000원

토지면적: 53.88㎡ (약 16.30평)

건물면적: 118.80㎡ (약 35.93평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층

사용승인일: 2018년 01월 18일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 토지 이용계획 및 제한상태

고강동 359-15번지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 소음대책지역 제3종구역(나지구, 다지구), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역

고강동 359-16번지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 소음대책지역 제3종구역(나지구), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치한 아이원팰리스 건물 내 2층 203호입니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 주상복합 형태로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남측 및 동측으로 약 8m 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당권 (경기시흥신용협동조합, 2022-05-27 접수, 1,098,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: (별도 명시된 사항 없음)

3.3. 인수되는 권리 (주의 필요)

* 유치권: 예진이엔지(주)가 공사대금 797,005,399원을 유치권으로 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하며, 경매 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청서가 제출된 상태입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 할 금액이 달라질 수 있습니다.

* 임차인 현황: (주)신풍건업 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음).

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,268,872,710원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 전유부 정보에 따르면 203호는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다. 그러나 건물 전체적으로는 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소) 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상가가 입점해 있습니다. 현황 조사 결과, 102호는 음식점으로, 202호~205호는 사무실로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 고강동 일대는 근린생활시설과 공동주택이 밀집한 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 음식점, 서비스업 등 근린상권이 형성되어 있습니다. 고강초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 고강초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 약 8m 도로와 접하고 있어 차량 접근이 편리합니다.

* 주변에 재래시장 및 마트 등이 소재하는 것으로 파악됩니다 (검색 결과).

6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 공사대금 유치권 신고가 되어 있어 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 성립 여부 확인이 필수적입니다.

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건: 다수의 사건이 얽혀 있거나 공동 담보로 묶여 있어 권리관계가 복잡할 수 있으며, 유동화 물건의 경우 일반 경매와 다른 절차가 진행될 수 있습니다.

* 건물 이용상태와 공부상 용도 상이: 일부 호실의 경우 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라 추후 용도 변경 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 203호, 204호 출입 문제: 해당 호실들은 별도 출입문 없이 인접 호실(205호)을 통해 출입하는 구조로, 이는 이용의 불편함을 야기할 수 있습니다.

* "유치권 행사 중" 현수막: 202호~205호 유리창에 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있어, 임대차 관계 및 유치권 성립 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 소음대책지역: 항공기 소음대책지역으로 지정되어 있어 소음 관련 불편이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 아이원팰리스 건물 내 상가(사무실)로, 근린상권이 형성된 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 유치권 신고, 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등 복잡한 권리관계와 잠재적 리스크를 다수 내포하고 있어 면밀한 법률 검토와 현장 조사가 반드시 필요합니다. 특히 유치권 신고 건은 낙찰 후 인수 여부에 따라 추가 부담이 발생할 수 있는 중대한 사항입니다. 건물 자체의 구조나 입지 조건은 양호한 편이나, 권리상의 복잡성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 근린상권: 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로, 기본적인 수요가 존재합니다.

* 개선 가능성: 유치권 등의 법적 문제가 원만히 해결될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 공부상 사무실 외에 음식점 등 다양한 용도로 활용 가능한 점은 장점입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우 '인수 보증금'으로 명시된 금액은 0원이지만, 유치권 신고액(797,005,399원)과 등기부채권 총액(1,268,872,710원)이 감정가(447,000,000원)보다 월등히 높아, 실제 낙찰가는 매우 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

그러나 유치권의 성립 여부, 경매 절차 진행 상황, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 정확한 입찰가 산출을 위해서는 전문가와의 상담 및 철저한 권리분석, 시세 조사가 필수적입니다. 본 건은 권리관계의 불확실성이 매우 크므로, 입찰 전 반드시 관련 위험 요소를 충분히 인지하고 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.