나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2915 [3] 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치한 아이원팰리

스 제1층 제102호 외 7개호로서 부근은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 1층 102호 외 7개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.01.18 )

외 벽 : 석재 및 타일마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

■ 102호 : 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 현황 '음식점'임

■ 113호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 '공실'임.

■ 201호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 외관상 '근린생활시설'임.

■ 202~205호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 외관상 '사무실'임.

■ 207호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 현황 '사무실'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남측 및 동측으로 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 고강동 359-15번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 다지구(

소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억

제권역<수도권정비계획법>


■ 고강동 359-16번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면

(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한

임대관계는 미상임.


■ 202호~205호 외관상 '사무실'로, 202호 및 205호는 출입문 있으나, 203호 및 204호는 별

도의 출입문 없이 인접호수 통하여 출입함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경2915 (3)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 315,000,000원

토지면적: 38.03㎡ (약 11.5평)

건물면적: 83.84㎡ (약 25.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 유치권, 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 유치권, 유동화물건, 공동담보

건물 정보: 아이원팰리스, 철근콘크리트구조, 9층 건물 (사용승인일 2018.01.18)

해당 호수: 2층 201호

공부상 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점)

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재되어 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 필지는 남측 및 동측으로 약 8m 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 소음대책지역 제3종구역, 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 이OO을 채권자로 하는 부동산 강제경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 5월 27일 접수된 경기시흥신용협동조합의 근저당(1,098,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리는 없으므로, 경매를 통해 낙찰받을 경우 해당 근저당권 이하의 권리들은 말소될 예정입니다. 다만, 집합건물로서 유치권 신고(예진이엔지(주), 공사대금 797,005,399원)가 접수되었으나, 성립 여부는 불분명하며 유치권 배제 신청서가 제출된 상태입니다. 이 부분은 인수 여부 및 가치 판단에 중요한 변수가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 1,268,872,710원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 노미경

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 1,050,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-21

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건이 속한 아이원팰리스는 근린생활시설과 공동주택이 혼재된 상가 주택 복합 건물입니다. 주변에는 고강초등학교와 같은 교육시설과 주거 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 건물 내 다른 호실들의 용도는 소매점, 음식점, 공실, 사무실 등 다양하게 이용되고 있으며, 201호는 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 등록되어 있습니다. 건물 외관상으로는 일반적인 근린생활시설의 형태를 띠고 있습니다. 고강동 일대는 전통시장(고강제일시장, 고리울동굴시장)이 형성되어 있으며, 소규모 상권이 발달한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 고강초등학교가 인근에 위치하며, 주변 지역은 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 부천시 오정구 지역은 과거 소각장 등 기피시설의 집중 지역으로 언급된 바 있습니다. 특히, 부천아트벙커B39는 과거 쓰레기 소각장이었던 곳을 문화공간으로 재탄생시킨 사례가 있으며, 지역 주민들이 소각장 현대화 사업에 대해 기피시설 집중을 우려하는 목소리도 있습니다. 본 물건지 주변에 직접적으로 혐오시설이 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 과거 기피시설 설치 논란 지역이었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 약 7.9억 원에 달하는 유치권 신고가 접수되어 있으나, 성립 여부가 불분명하고 배제 신청이 제기된 상태입니다. 낙찰 후에도 유치권과 관련된 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 중복사건 및 유동화물건: 다수의 채권자와 유동화 관련 내용이 있어 경매 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 법정지상권/유치권: 명확히 인수되는 권리는 없으나, 유치권의 경우 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 기타 제약: 제2종일반주거지역, 소음대책지역, 항공표면구역, 과밀억제권역 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 근린상가로, 주변 주거단지와 근린생활시설의 배후수요를 기반으로 영업이 이루어질 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 건물 자체는 비교적 신축(2018년 사용승인)에 해당합니다. 그러나 약 7.9억 원에 달하는 유치권 신고와 중복사건, 유동화물건 등 다수의 특이사항이 존재하여 권리 분석 및 입찰 시 각별한 주의가 요구됩니다. 인수되는 보증금은 없으므로 낙찰가가 실질적인 투자 비용이 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거 배후수요: 인근 공동주택 단지 및 학교 등의 배후수요가 존재합니다.

* 별도 인수 부담 없음: 임차인 노미경 씨의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 315,000,000원입니다. 그러나 약 7.9억 원에 달하는 유치권 신고액, 다수의 채권자 및 복잡한 권리 관계 등 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하고 배제 신청이 제기된 상태이므로, 낙찰 후 유치권 관련 분쟁이 발생할 경우 상당한 추가 비용 및 시간 소요가 예상됩니다. 따라서, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 이하, 가급적 보수적인 금액으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세 비교, 유치권 성립 가능성 및 소멸 여부에 대한 법률적 검토를 거친 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.