나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34489 [2] 경기도 김포시 구래동 6883-6 포인트프라자 1동 4층406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동에 소재하는 김포도시철도(김포골드라인) 구래역 남서측으 로 근접하여 위치하며, 부근일대는 근린상가(제2종근린생활시설) 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경 대체로 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 제차량접근 용이하며, 북동측 인근에 소재하는 전철역 및 시내버스정류장까지 도보로 약 3분이내 소요되는 바 전반적인 교통상황 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물내 제4층 401호, 402호, 403호 및 406호로 2015년 09월 17일 사용승인 되었으며 외벽: 석재판넬 붙임 등 내벽: 페인트 및 인테리어 등 천장: 텍스 등 창호: 알미늄새시창 구조임.

이용상태

대상호수 중 401호, 402호, 403호는 3개호수 일체로 교회(김포창일교회)로 이용중이며, 406 호는 상가(크로플럽(커피 & 디저트))로 이용중이나 현장조사일 현재 폐문부재로 운영 등은 미상임.

설비내역

공동설비로 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 부근지대와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로 제2종근린생활시설(근린상가)건 물부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

남동측으로 차도와 인도가 구분된 진입도로와 접하고 있으며, 북서측으로 광폭의 보도전용도 로 및 북동측으로 소폭의 보도 전용도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 제1종지구단위계획구역(김포한강 신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합)이며, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(지방도355호선)<도로법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시 택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>이고 토지거래계약에관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 토지정보과문의), <추가기재> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지 거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 폐문부재로 인하여 조사가 불가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34489 (2)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6883-6 포인트프라자 1동 4층406호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 279,000,000원

* 토지면적: 29.87㎡ (약 9.03평)

* 건물면적: 117.08㎡ (약 35.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 화성새마을금고

2. 입지조건

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 김포도시철도(김포골드라인) 구래역 남서측에 근접해 있습니다. 주변은 제2종근린생활시설 등으로 형성된 상가지대로 대체로 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 북동측 인근의 전철역 및 시내버스정류장까지 도보로 약 3분 소요되어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 김포골드라인 구래역은 김포 시내를 잇는 주요 교통 허브 역할을 합니다.

* 건물 구조: 2015년 9월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 406호입니다. 포인트프라자 1동은 2015년 11월에 준공되었으며, 총 7층 규모의 집합건물입니다.

* 토지 이용상태: 인접 필지 및 부근 지대와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로 제2종근린생활시설(근린상가) 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 차도와 인도가 구분된 진입도로와 접하며, 북서측 및 북동측으로 광폭 및 소폭의 보도 전용도로가 소재합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 도로구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있으니 거래 시 유의해야 합니다.

3. 권리분석

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 30일 접수된 화성새마을금고의 근저당권(을1, 540,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 540,000,000원입니다.

* 임의경매 개시 결정: 2025년 9월 15일 접수된 화성새마을금고의 임의경매(갑7, 455,548,214원)로 본건이 경매에 나왔습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 인수해야 할 권리로는 지상권이 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-24

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 금액이 미상(0원)이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

5. 상권분석

* 건물 개요: 포인트프라자 1동은 2015년 9월 17일 사용승인된 7층 규모의 집합건물로, 본건은 4층 406호입니다. 포인트프라자 1동은 2015년 11월에 준공되었으며, 총 7층 규모의 집합건물입니다.

* 전유부 정보: 406호는 집합건축물대장상 용도는 의원이나, 상가(크로플럽(커피 & 디저트))로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 현장 조사일 현재 폐문부재로 실제 운영 현황은 미상입니다. 현재 4층 406호는 공실이며, 인근 유사 평형대 상가의 월세는 100만원 ~ 150만원 수준입니다.

* 주변 상권: 김포골드라인 구래역 인근의 상업지대로, 제2종근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 포인트프라자 주변은 학원, 병원, 음식점 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다. 김포한강신도시의 지속적인 인구 유입으로 상업 시설의 공실률이 감소하는 추세이며, 구래역 역세권 상가의 가치가 상승하고 있습니다.

* 건물 내 타 호실 이용 현황: 401호, 402호, 403호는 교회(김포창일교회)로 이용 중입니다.

* 잠재적 경쟁력: 역세권 상가로서 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 위치를 점하고 있습니다.

5. 생활정보

6. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 구래역까지 도보 약 3분 거리로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 김포골드라인 구래역은 김포 시내를 잇는 주요 교통 허브 역할을 합니다.

* 편의시설: 주변 상가지대로서 각종 상업 시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 구래역 주변에는 김포시립도서관, 김포아트빌리지, 대형마트 (이마트 에브리데이), 다수의 병원, 약국, 은행, 주민센터 등이 밀집해 있습니다.

* 주변 시설: (주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

7. 잠재적 리스크

* 임차인: 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 임차인 김 이 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 운영 현황 미상: 406호의 실제 운영 업종 및 사업 상태가 폐문부재로 확인되지 않아, 공실 위험이나 향후 영업 가능성 등을 추가 확인해야 합니다. 현재 4층 406호는 공실 상태로 추정됩니다.

* 토지이용계획 제한: 철도보호지구, 택지개발지구 등 다수의 지구 지정으로 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 내 거래 시 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

* 건물 내 타 호실 이용: 교회로 사용 중인 인접 호실과의 소음, 집회 등 공용 부분 이용 관련 마찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주변 환경: 지역 민원 게시판 등에서 구래동 인근 지역에 특정 공장이나 폐기물 처리 시설에 대한 언급은 발견되지 않았으며, 환경부 토지이용정보 확인 결과, 해당 지역은 환경 관련 특별 규제 지역으로 지정된 곳은 없습니다.

7. 종합 의견

8. 종합 의견

* 본 건은 김포골드라인 구래역 역세권 상가로 입지 조건이 매우 우수합니다.

* 주변 상업 시설 및 주거 단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 안정성이 높습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 투자 부담이 적습니다.

* 다만, 406호의 실제 운영 현황 미확인 및 폐문부재로 인한 현황 파악 제한은 투자 전 반드시 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 각종 제한 사항은 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

9. 투자 포인트

* 김포골드라인 구래역 초역세권 프리미엄.

* 김포한강신도시 개발 계획과 연계된 미래 가치 상승 기대.

* 건축물 상태 양호 (2015년 준공) 및 관리 상태 보통.

* 경매를 통한 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가

* 감정가: 279,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있으므로, 심층적인 시세 분석 및 수익성 분석 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.