나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62800 [2] 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 111동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 송화초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트,
다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 23층건 내 1층 102호 및 21층 2101호로,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전설비 등 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 13필 일단의 부정형 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(송화
초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<
교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.
(대표필지 아동동 283번지 기준)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62800 (2)

소재지: 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 111동 21층 2101호

용도: 아파트

건물면적: 59.98㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.977㎡ (약 18.15평)

건축연도: 2001년 09월 27일 사용승인

1.2. 토지 정보

토지면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

토지지분: 24.227㎡ (약 7.33평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 188,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 송화초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재한 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(장지원)

보증금: 141,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-11

확정일자: 2021-09-24

배당신고일자: 2026-05-18

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(장지원)

보증금: 148,000,000원 (1차 보증금 증액분 7,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-11

확정일자: 2023-11-14

배당신고일자: 2026-05-18

대항력: 있음

비고:

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전: 서옥기 (2006-11-20)

* 소유권이전: 정윤주 (2013-03-13, 매매 금118,000,000원)

* 주택임차권: 장지원 (2025-12-11 등기, 권리금액 141,000,000원, 전입 2021-11-11, 확정 2021-09-24) - 등기상 말소

* 강제경매: 주식회사한국토지신탁 (2025-04-09, 권리금액 156,494,659원) - 말소기준권리

* 가압류: 오케이저축은행 (2025-12-31, 권리금액 189,368,309원) - 등기상 말소

등기부채권 총액: 330,368,309원

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 주식회사한국토지신탁의 강제경매개시결정 (2025타경62800) 입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 을구 순위 13번 임차권등기(2025.12.11. 등기)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다. (단, 등기부요약상 '을13'은 말소로 기재되어 있어 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 송화초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 경기도 파주시 아동동 283번지 일대는 주로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 팜스프링

주소: 경기도 파주시 아동동 283

총 동수: 31동

총 세대수: 2944세대

최고층: 25층

본건 위치: 111동 21층 2101호

사용승인일: 2001년 09월 27일

주차대수: 총 1197대 (지상 12대, 지하 63대, 옥외 1197대 - 오류 가능성 있음, 총 주차대수 1197대 기재)

전기차충전기: 지상 76대

5.2. 복리시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, '선순위 임차권' 관련 특이사항이 기재되어 있습니다. 특히, 물건명세서에 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 13번 임차권등기(2025. 12. 11. 등기) 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 임차인의 보증금 중 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 등기부상에는 해당 임차권이 말소된 것으로 기재되어 있으나, 대항력 유무와 관련된 권리 분석에 대한 면밀한 확인 및 전문가 상담이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 아동동에 위치한 팜스프링 아파트 21층으로, 188,000,000원의 감정가를 형성하고 있습니다. 유사 면적의 최근 실거래가가 189,000,000원 수준으로 형성되어 있어 감정가와 시세가 유사합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 인수 가능성에 대한 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수해야 할 보증금 규모를 정확히 파악해야 합니다. 이러한 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 파주시 아동동 소재의 아파트 물건으로, 21층의 좋은 층수입니다.

* 59.98㎡ (약 18평)의 실거주 및 투자에 적합한 중소형 면적입니다.

* 아파트 단지 내 다양한 편의시설 및 양호한 교통환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 188,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 약 189,000,000원입니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 및 '보증금 인수 가능성'에 대한 특이사항이 존재하므로, 해당 위험 요소를 감안하여 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 보수적일 것으로 판단됩니다.

이를 기준으로, 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 금 165,000,000원으로 제시합니다. (단, 이는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 최종 입찰가는 임차인 관련 권리 분석 결과 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.