나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63543 [2] 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)-(3)은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 '자성대요양병원' 남서측 인근에 위
치하고 있는 공동(연립)주택(통칭상 '헤이리팰리스')내 제103동 제3층 제201호, 제202호 및
제203호 등 총 3개호의 구분건물로서, 주위는 동류형의 연립주택 및 다세대주택 밀집지대와
농경지대, 야산지대 및 소규모의 점포지대 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 새오리로, 자유로 등 주요도로가 지나
고 있어서, 자가차량의 이용은 대체적으로 무난시되며 제반 교통사정은 대체적으로 보통시
되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 공동(연립)주택 건물내
의 3층 201호, 202호 및 203호 등 총 3개호의 구분건물로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 시스템창호 등으로 마감하였음.

이용상태

기호(1)-(3) 모두 공동주택인 연립주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, CCTV설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(20)-(27)토지는 대체적인 사다리형태의 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공
동주택인 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공동주택내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

기호(21)-(27)토지의 공부상의 지목이 '도로'이나, 현황상 공동주택부지인 '대' 및 단지내
일부 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 본건 공동주택(연립주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건
축물대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상
황 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

물건 비고

파주시 탄현면 대동리 106-4, 106-7, 106-12, 107-29, 107-31, 107-12, 107-19 토지의 공부상의 지목이 '도로'이나, 현황상 공동주택부지인 '대' 및 단지내 일부 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경63543 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층 202호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물내 3층 (202호)

사용승인일: 2014년 05월 23일

1.3. 감정평가 및 면적

감정가: 510,000,000 원

토지면적: 124.12 ㎡ (약 37.53 평)

토지지분: 124.115 ㎡ (약 37.53 평)

건물면적: 53.99 ㎡ (약 16.34 평)

1.4. 매각 대상 및 채권자

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 '자성대요양병원' 남서측 인근에 위치한 공동주택(연립주택, 통칭 '헤이리팰리스') 단지 내에 소재합니다.

주위는 동류형의 연립주택 및 다세대주택 밀집지대와 농경지대, 야산지대 및 소규모 점포지대 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통망

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하고, 인근에 새오리로, 자유로 등 주요 도로가 있어 자가 차량 이용은 대체적으로 무난합니다.

제반 교통 사정은 대체적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부등본 상 다수의 권리가 설정 및 말소되었습니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다:

* 소유권 이전 (매매): 홍주영 (2017-05-19, 500,000,000원)

* 근저당: 주식회사아이엔피엘대부 (2017-05-19, 300,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 한국엔피엘자산관리대부주식회사 (2017-06-20, 150,000,000원)

* 압류: 파주시 (2018-11-26)

* 압류: 화성세무서장 (2019-07-22)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2020-06-05, 17,000,000원)

* 압류: 파주세무서장 (2022-04-11)

* 가압류: 서울보증보험 (2022-06-20, 17,000,000원)

* 근질권: 냉동냉장수산업협동조합 (2024-07-05, 300,000,000원)

* 임의경매: 주식회사아이엔피엘대부 (2025-07-04, 900,000,000원) - 본 경매 개시 결정

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 5월 19일 접수된 주식회사아이엔피엘대부의 근저당권(을1)으로 확인됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 경매 낙찰 시 말소기준권리를 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 등기부등본 상 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)가 있는지에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

=> 임차인이 존재하더라도 인수할 보증금은 없으나, 점유 관계가 명확하지 않으므로 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 파주시 탄현면 대동리는 연립 및 다세대주택 단지가 형성되어 있으며, 주변으로는 농경지, 야산, 소규모 점포 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

인근에 '자성대요양병원'이 있어 기본적인 의료 접근성은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

하지만 주요 도로인 새오리로, 자유로 이용이 편리하여 파주시내 및 인근 지역으로의 이동은 용이합니다.

5.2. 주거 환경

연립주택 단지로 구성되어 있어 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

철근콘크리트 구조로, 건물 자체의 내구성은 양호할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (토지 지목)

토지 공부상의 지목이 '도로'인 필지(탄현면 대동리 106-4, 106-7, 106-12, 107-29, 107-31, 107-12, 107-19)가 현황상 공동주택 부지('대') 및 단지 내 일부 도로로 이용되고 있습니다. 이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사와 관련하여 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인할 수 없었습니다. 정확한 내부 상태, 마감재, 설비 작동 여부 등에 따라 예상치 못한 수리 또는 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 점유자의 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 인수 보증금이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있어 철저한 점유 관계 확인이 필요합니다.

6.4. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 510,000,000원으로 책정되었으나, 최근 동일 단지('헤이리팰리스') 내 유사 면적(83.87㎡)의 연립주택이 2025년 12월 3일 220,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가가 최근 시장 실거래가와 상당한 괴리가 있음을 시사하며, 낙찰 후 자산 가치 평가 및 향후 매각 시 불리하게 작용할 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 탄현면 대동리 '헤이리팰리스' 단지 내 103동 3층 202호 연립주택입니다. 감정가 5억 1천만 원은 최근 실거래가(2억 2천만 원)와 비교할 때 현저히 높은 수준입니다. 이는 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 상당한 투자 기회가 될 수 있음을 의미하나, 공부와 현황이 다른 토지 지목, 내부 미확인, 불분명한 임대차 관계 등 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 토지 지목 관련 문제는 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가보다 감정가가 높아, 시장 가치에 맞춰 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 동일 단지 내 매물: '헤이리팰리스' 단지 내 위치하여 동일한 단지 환경을 공유합니다.

* 양호한 교통 및 입지: 주요 도로 접근성이 좋고, 연립주택 단지로서 안정된 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일 단지('헤이리팰리스') 내 101동 (106-10번지) 연립주택(전용면적 83.87㎡)이 2025년 12월 3일, 220,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물면적(전용면적)은 53.99㎡로, 비교 대상 물건 대비 약 64.4%의 비율입니다 (53.99㎡ / 83.87㎡).

이를 바탕으로 추정할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 141,600,000원 (220,000,000원 * 0.644) 수준으로 분석됩니다.

다만, 감정가는 510,000,000원으로, 이는 2017년 5월 19일의 500,000,000원 매매 사례를 반영한 것으로 보이나, 현재 시세와는 큰 차이를 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 결과와 함께, 토지 지목 불일치, 내부 상태 미확인, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태와 점유 관계를 직접 확인하고, 토지 지목 문제에 대한 법적 검토를 완료해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.