나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63543 [3] 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)-(3)은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 '자성대요양병원' 남서측 인근에 위
치하고 있는 공동(연립)주택(통칭상 '헤이리팰리스')내 제103동 제3층 제201호, 제202호 및
제203호 등 총 3개호의 구분건물로서, 주위는 동류형의 연립주택 및 다세대주택 밀집지대와
농경지대, 야산지대 및 소규모의 점포지대 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 새오리로, 자유로 등 주요도로가 지나
고 있어서, 자가차량의 이용은 대체적으로 무난시되며 제반 교통사정은 대체적으로 보통시
되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 공동(연립)주택 건물내
의 3층 201호, 202호 및 203호 등 총 3개호의 구분건물로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 시스템창호 등으로 마감하였음.

이용상태

기호(1)-(3) 모두 공동주택인 연립주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, CCTV설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(20)-(27)토지는 대체적인 사다리형태의 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공
동주택인 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공동주택내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

기호(21)-(27)토지의 공부상의 지목이 '도로'이나, 현황상 공동주택부지인 '대' 및 단지내
일부 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 본건 공동주택(연립주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건
축물대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상
황 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

물건 비고

파주시 탄현면 대동리 106-4, 106-7, 106-12, 107-29, 107-31, 107-12, 107-19 토지의 공부상의 지목이 '도로'이나, 현황상 공동주택부지인 '대' 및 단지내 일부 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 고양지원 2025타경63543 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층203호

* 용도: 연립주택

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 가치

* 감정가: 504,000,000원

* 토지면적: 122.53㎡ (약 37.06평)

* 토지지분: 122.5325㎡

* 건물면적: 49.19㎡ (약 14.88평)

* 건물지분: 49.19㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 '자성대요양병원' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 동류형의 연립주택 및 다세대주택 밀집지대와 농경지대, 야산지대 및 소규모의 점포지대 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근으로는 새오리로, 자유로 등 주요 도로가 지나고 있어 자가 차량 이용이 대체로 편리합니다.

* 제반 교통사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 인근에 '자성대요양병원'이 위치하고 있어 의료시설 이용이 용이합니다.

* 주변 지역은 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 특성을 보이며, 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 2017년 5월 19일 접수된 주식회사아이엔피엘대부의 근저당권(을1)입니다.

* 총 채권액: 484,000,000원입니다.

* 경매개시결정(갑25)으로 인한 임의경매가 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 '지상권'이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 지상권은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 임차인 존재 여부 및 권리 관계를 추가적으로 확인하는 것이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 파주시 탄현면 대동리 지역은 연립주택 및 다세대주택이 밀집한 주거지역과 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 특성을 지니고 있습니다.

* 소규모 점포도 일부 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시세 동향 (JSON 분석 기반)

* 제공된 JSON 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 단지인 '헤이리팰리스' 내 2014년 준공된 101동 106-10호(전용면적 83.87㎡)가 2025년 12월 3일 220,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 해당 거래 사례의 3.31평당 가격은 약 8,278,000원이며, 1㎡당 약 2,623,100원입니다.

* 본건(전용면적 49.19㎡)에 동일 단가 적용 시 약 128,949,000원으로 추정됩니다.

* 다만, 주변 '라벤더타운하우스'(전용면적 84.5㎡)의 거래 사례는 2025년 4월 24일 159,000,000원(1㎡당 약 1,881,657원)에서 2025년 2월 3일 200,000,000원(1㎡당 약 2,366,864원) 범위로 나타났습니다.

* 이러한 시장 거래가는 본건의 감정가 504,000,000원과 큰 차이를 보이며, 시세 반영에 신중한 접근이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 연립주택 내 3층 203호입니다.

* 외벽: 석재붙임 등으로 마감되었습니다.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등으로 마감되었습니다.

* 창호: 시스템창호로 마감되었습니다.

5.2. 내부 설비

* 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, CCTV설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 단지 정보

* 동: 103동

* 호: 203호

* 전체 층수: 지하1층, 지상4층

* 해당 층: 3층

* 본 건물(103동)은 총 18세대로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지목과 현황 불일치

* 공부상의 토지 지목은 '도로'이나, 현황은 공동주택부지인 '대' 및 단지 내 일부 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용 및 관리에 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

* 폐문부재로 인해 내부 구조를 직접 확인할 수 없었습니다. 집합건축물대장상의 등재사항 및 현황도면, 동일 면적의 표준적인 이용 상황을 종합하여 작성되었으므로, 실제 내부 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 간의 큰 괴리

* 본건의 감정가(504,000,000원)와 최근 유사 물건의 시장 거래가(약 1.3억원 ~ 2.6억원 범위) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 신뢰도에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사하며, 시장 상황에 따른 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 탄현면에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 건축된 양호한 상태의 건물이지만, 감정가와 시장 거래가 사이에 큰 괴리가 존재하여 면밀한 분석이 필요한 상황입니다.

* 토지의 지목과 현황 불일치, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 있으나, 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 적은 편입니다.

* 시장 거래가를 바탕으로 한 추정가액이 감정가보다 현저히 낮으므로, 입찰 시 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재 가치

* 동일 단지 내에서 상대적으로 작은 면적으로, 소형 주택을 찾는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

* 파주시 지역의 개발 가능성 및 향후 주택 시장 동향에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 경매 접근성

* 말소되는 권리가 다수이며, 인수되는 부담이 적은 편이어서 권리 분석 측면에서 유리합니다.

* 감정가 대비 낮은 시세가 형성될 경우, 시세차익을 통한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 산출

* 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 산출 근거

* 본건과 동일 단지(헤이리팰리스) 내 유사 면적(83.87㎡)의 거래 사례(220,000,000원)를 기준으로 1㎡당 가격(약 2,623,100원)을 산출하였습니다.

* 이를 본건의 전용 면적(49.19㎡)에 적용하여 약 128,949,000원을 1차 추정가로 산출했습니다.

* 보수적인 접근을 위해, 주변 '라벤더타운하우스' 사례(84.5㎡, 159,000,000원~200,000,000원)와 본건의 작은 면적을 감안하여 예상 입찰가 상단 범위를 160,000,000원으로 설정했습니다.

* 이 예상가는 제공된 시장 거래가격을 기준으로 산출된 것이며, 본건의 감정가(504,000,000원)와는 큰 차이를 보이므로, 반드시 현장 조사를 통해 물건의 실질 가치를 재확인해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 추가로 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.