나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103050 [2] 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 ""지하철 1·2호선 신설동역"" 남서측 인근에 위치하고,
주변은 오피스텔, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·2호선 신설동역이 소재하여
대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물 내 제3층 제302호 외 1개호로서,
외벽은 석재붙임 마감 등
창호는 새시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 승강기, 화재탐지, 고정형영상정보처리기기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획),가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103050 (2)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 108,000,000원

전용면적 (건물면적): 12.78㎡ (약 3.87평)

토지면적: 2.95㎡ (약 0.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 중복사건

건축년도: 2014년 (사용승인일 2014.03.25 기준)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 종로구 숭인동 소재 지하철 1·2호선 신설동역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·2호선 신설동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2025타경103050)으로, 접수일자는 2025년 6월 4일입니다. (등기부 을구 1번 임차권등기보다 선순위)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (성명: 김정환)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023.09.13.

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 104,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023.09.13.

확정일자: 2023.08.09.

대항력: 없음

비고:

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 승민종합건설주식회사 (2014-06-02)

* 소유권이전: 김정수 (2014-12-23, 매매금 115,000,000원)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (임대차보증금 104,000,000원, 2025-09-18 접수, 말소예정)

* 강제경매: 신용보증기금 (18,646,151원, 2025-06-04 접수, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 104,000,000원

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 104,000,000원)가 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차권 인수 가능성 고려 필요)

1.4. 상권분석

* 본건이 소재한 숭인동 일대는 지하철 신설동역을 중심으로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

* 역세권이라는 장점을 바탕으로 1인 가구 및 직장인 수요가 예상되며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1·2호선 신설동역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근에 위치한 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집하여 비교적 젊은 층의 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 가능성: 한국토지주택공사의 임차보증금 104,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 할 수 있습니다. 이는 상당한 금액이므로 반드시 인수 금액을 고려한 총 부담액 산정이 필요합니다.

* 중복사건: 동일 부동산에 대한 다른 경매 사건이 존재하므로, 경매 진행 상황 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적 12.78㎡(약 3.87평)으로 매우 작은 면적입니다. 이는 소액 투자 또는 1인 가구 주거용으로 국한될 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대해 일반적인 검색 결과로는 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 종로구 신설동역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 가장 중요한 권리 분석 사항은 한국토지주택공사의 임차보증금 104,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 매수인의 총 매수 부담액에 직접적인 영향을 미치므로, 배당표 확인 및 인수 여부 결정이 필수적입니다.

* 중복 사건의 존재는 경매 절차의 변동성을 높일 수 있으므로, 추가적인 정보 확인이 요구됩니다.

* 매우 작은 면적을 고려할 때, 투자 목적이나 실거주 목적이 명확해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1·2호선 신설동역 인근으로 직주근접성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 평형: 1인 가구 또는 투자용 소형 오피스텔/주거용으로의 활용도가 높습니다.

* 시세 대비 감정가: 감정가가 주변 실거래가 대비 합리적인 수준일 가능성이 있습니다. (시세 분석 참조)

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건과 동일한 건물(숭인한양LEEPS, 21스타캐슬) 내 36.98㎡(약 11.2평) 면적이 2026년 7월 3일 31,500만원(약 281만원/평)에 거래되었습니다.

* 인근 다른 건물(로하스빌12차)의 29.92㎡(약 9.05평) 면적은 2026년 6월 19일 31,000만원(약 342만원/평)에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 12.78㎡(약 3.87평)으로, 소형 면적임을 감안할 때 유사 면적 거래 사례의 평당 단가(약 342만원/평)를 적용 시 약 13,200만원 이상의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 그러나 동일 건물 내 더 넓은 면적의 거래 단가(약 281만원/평)를 적용하면 약 10,900만원 수준으로 추정됩니다.

* 제시된 감정가는 108,000,000원으로, 이는 동일 건물 거래 사례와 유사한 수준입니다.

* 인수 가능한 임차보증금 104,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 고려할 때, 현재 시점에서의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

* 소형 면적의 특성, 건물 상태, 공실 위험 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

* 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 95,000,000원에서 115,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

* 투자자는 반드시 한국토지주택공사의 임차보증금 104,000,000원 인수 가능성을 포함한 총 부담액을 기준으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.