나이스옥션 법원경매 광주 2024타경83514 [1] 전라남도 영광군 대마면 복평리 256-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 대마면 복평리 소재 "석정마을" 내에 위치하며, 주위는 농촌 취락지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호1은 사다리 평지로 단독주택 건부지입니다.
본건 기호3은 사다리 평지로 주거나지입니다.
본건 기호4는 부정형 평지로 주거나지 및 일부 도로입니다.

인접 도로상태

본건 기호1,4는 세로(가)입니다.
본건 기호3은 세로(불)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호1,3,4는 계획관리지역, 자연취락지구(20090413), 가축사육제한구역(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 기호4는 공부상 지목이 "대" 이나, 현황은 "주거나지 및 일부 도로" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2-가는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로
외 벽 : 판넬 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건 기호2-가는 단독주택입니다.

설비내역

본건 기호2-가는 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 지상에 데크 약16.4㎡가 소재, 매각 포함, 목록2에 포함하여 감정함
- 목록3 일부는 인접지(영광군 대마면 복평리 256-3번지) 지상에 소재하는 제시외 건물(벽돌조 슬레이트지붕 단층, 창고)이 점유한 것으로 판단되나 정확한 점유사항은 측량을 요함
- 목록3 제시외 건물 소재로 인하여 법정지상권 성립여지 있음
- 목록3 감정가는 제시외 건물 소재로 법정지상권 성립시 제한받은 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경83514 (1)

소재지: 전라남도 영광군 대마면 복평리 256-1

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 76,427,280원

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

토지 면적: 404.00㎡ (약 122.2평)

건물 면적: 84.45㎡ (약 25.5평)

건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

건축일: 2021년 12월 (사용승인 2022년 8월)

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 영광군 대마면 복평리 소재 "석정마을" 내에 위치합니다.

주위는 농촌 취락지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지 기호1은 단독주택 건부지로 사용되고 있으며, 사다리 평지입니다.

토지 기호3 및 4는 주거지 및 일부 도로로 이용되고 있으며, 기호3은 사다리 평지, 기호4는 부정형입니다.

기호1,4 토지는 세로(가)에 접하며, 기호3 토지는 세로(불)에 접합니다.

공부상 지목이 '대'인 기호4 토지는 현황 주거지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 성하진으로 등기되어 있습니다.

말소기준권리인 근저당은 2022년 4월 15일 영광농업협동조합 앞으로 설정된 90,000,000원입니다.

이후 설정된 가압류, 강제경매, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 98,785,419원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상인 부분이 있으나, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

본건은 농촌 취락지대 내에 위치하여 상업적 기능보다는 주거 기능이 중심인 지역입니다.

주변 시세 및 상권 정보는 제한적이며, 주로 농업 관련 활동이 이루어지는 지역으로 파악됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 수 있으나, 구체적인 학군은 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 시설

본건 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

다만, 본건 외 제시외 건물(창고)이 인접지에 소재하여 일부 공간을 점유할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

본건 토지(목록3) 일부가 인접지(영광군 대마면 복평리 256-3번지) 소재 제시외 건물(창고)에 의해 점유되고 있을 가능성이 있습니다.

이로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있으며, 이는 토지 사용에 제한을 줄 수 있습니다.

감정평가 시 법정지상권 성립 가능성을 고려하여 감정가가 책정되었습니다.

정확한 점유 관계 및 법정지상권 성립 여부는 측량을 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 분류되어 있으나, 해당 사건(2024타경83514)을 기준으로 진행됩니다.

6.3. 기타

본건 토지 중 일부(기호4)는 공부상 지목과 현황 이용상태에 차이가 있습니다.

목록1 토지 지상에 약 16.4㎡의 데크가 소재하며, 매각에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 영광군 대마면 소재 단독주택으로, 농촌 취락지대에 위치합니다.

신축에 가까운 건물(2022년 사용승인)과 적정 면적의 토지를 일괄 매각하는 건입니다.

권리 관계는 대부분 말소 예정으로 비교적 양호하나, 인접지 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이라는 중요한 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

감정가는 이러한 법정지상권 리스크를 반영한 금액으로 산정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축급 단독주택과 토지를 일괄 취득할 수 있습니다.

감정가가 현재 채권 총액(약 9879만원)보다 낮은 수준(약 7643만원)으로, 권리 분석상 낙찰 시 소멸되는 채무가 많아 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

법정지상권 리스크를 정확히 평가하고 관리할 수 있다면, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 76,427,280원입니다.

인수되는 임차인 보증금이 없어 별도의 인수 부담은 없습니다.

법정지상권 성립 가능성이라는 잠재적 리스크를 감안해야 합니다. 감정가는 이미 이 부분을 반영한 가격으로 보입니다.

주변 유사 부동산의 시세 조사를 통해 보수적인 접근이 필요합니다. 대마면 복평리 지역의 단독주택 및 토지 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

일반적으로 농촌 지역의 단독주택은 토지 가치와 건축 연한, 상태 등을 종합적으로 고려하여 가치가 산정됩니다.

본 건의 경우, 감정가 수준(약 7,643만원)에서 시작하여, 법정지상권 리스크의 정도를 직접 확인한 후, 향후 활용 가능성과 투자 회수율을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 약 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 권리 분석 및 현장 확인 후 최종 입찰가격을 결정하시기를 제안합니다. (이 범위는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 원칙에 기반한 예상치이며, 실제 시장 상황 및 본건의 명확한 권리관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.