나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31718 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람호수공원 파크골프장"" 동측 인근에 위치한 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 3층 303호외 3개호로서 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙중인 상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 3층 303호외 3개호로서
·외벽 : 강화유리, 화강석 붙임 등,
·내벽 : 몰탈위 페인팅, 강화유리, 타일 등,
·바닥 : 시멘몰탈, 대리석물갈기, 타일 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

기호 1(가) ~ 4(라)는 공부상 용도는 의원이며, 조사시점 현재 공히 공실입니다.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 건부지는 가장형의 평지로 제1종근린생활시설, 위락시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 북서측으로 왕복2차선 아스콘포장도로, 남동측으로 폭 10M 내외의 블록포장 보행자도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 공부상 용도는 의원이며, 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31718 (4)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 284-2, 가람로자벨빌딩 주건축물 제1동 5층 503호

용도: 근린상가 (공부상 의원, 현황 공실)

감정가: 383,000,000원

토지 면적: 95.45㎡ (약 28.87평)

토지 지분: 95.4518㎡ (약 28.87평)

건물 면적: 316.06㎡ (약 95.61평)

건물 지분: 316.06㎡ (약 95.61평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 “빛가람호수공원 파크골프장” 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 근린생활시설이 주를 이루는 성숙 중인 상가지대로서 주위 환경은 대체로 보통입니다.

교통 상황: 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

도로 상태: 건부지는 북서측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로, 남동측으로 폭 10m 내외의 블록포장 보행자도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 29일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (지디글로벌주식회사, 2021-12-28)

* 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2021-12-29, 10,000,000원)

* 소유권이전신탁 (주식회사코람코 자산신탁, 2021-12-29)

* 압류 (나주시, 2024-05-24)

* 근저당권부채권근질권설정 (느티나무제삼차유한회사, 2024-10-25, 10,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 지상권은 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 제1종 근린생활시설 및 위락시설 부지로 활용 가능한 상업지역입니다.

활용 가능 업종: 공부상 용도는 의원이지만, 건물 구조 및 주변 환경 등을 고려할 때 다양한 근린상가 및 위락시설 운영이 가능합니다.

입지 장점: 빛가람호수공원 인근에 위치하여 배후 수요 확보 및 유동인구 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 빛가람호수공원 등 주변 녹지 공간이 풍부하며, 상업지구 내 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

의료시설: 공부상 용도가 의원이었던 만큼, 의료 관련 시설 입지에도 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

기타: 혁신도시 개발예정지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 상태: 현재 공실 상태로, 공실이 지속될 경우 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다.

용도 불일치: 공부상 용도는 의원이지만 실제로는 다른 용도로 활용될 가능성이 있으며, 이에 따른 용도 변경 절차나 관련 규제 확인이 필요합니다.

집합건물 특성: 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있어, 각 권리의 상세 내용 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 상업용 집합건물로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 비록 현재 공실 상태이고 공부상 용도와 실제 활용 용도 간의 차이가 있을 수 있다는 리스크가 존재하지만, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며 인수해야 할 임차인 관련 부담은 없는 것으로 확인되었습니다. 혁신도시 내 입지를 고려할 때 향후 가치 상승 가능성을 잠재하고 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

우량 입지: 나주 혁신도시 내 빛가람호수공원 인근 상업지역으로, 장기적인 투자 가치가 기대됩니다.

권리 부담 없음: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 관련 부담이 없습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 안정적인 부동산 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 383,000,000원

예상 입찰가는 본 감정가, 주변 시세, 물건의 현 상태, 낙찰가율, 본인 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.