나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31718 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람호수공원 파크골프장"" 동측 인근에 위치한 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 3층 303호외 3개호로서 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙중인 상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 3층 303호외 3개호로서
·외벽 : 강화유리, 화강석 붙임 등,
·내벽 : 몰탈위 페인팅, 강화유리, 타일 등,
·바닥 : 시멘몰탈, 대리석물갈기, 타일 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

기호 1(가) ~ 4(라)는 공부상 용도는 의원이며, 조사시점 현재 공히 공실입니다.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 건부지는 가장형의 평지로 제1종근린생활시설, 위락시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 북서측으로 왕복2차선 아스콘포장도로, 남동측으로 폭 10M 내외의 블록포장 보행자도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 공부상 용도는 의원이며, 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경31718 (2)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩 주건축물 제1동 4층 402호

* 신주소: 전라남도 나주시 배멧1길 30-1 (빛가람동)

* 해당 전유부 면적: 225.43㎡ (약 68.2평)

* 해당 토지 지분 면적: 68.08㎡ (약 20.6평)

* 감정가: 281,000,000원

* 건물 전체 연면적: 4845.82㎡ (약 1466.0평)

* 건물 전체 대지 면적: 1029.3㎡ (약 311.3평)

* 용도: 근린상가 (공부상: 의원)

* 매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO (엠씨아이대부)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 공부상 용도는 의원이며, 현재 공실 상태임

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "빛가람호수공원 파크골프장" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설이 주를 이루는 성숙 중인 상가지대로서 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다. 혁신도시 내 주요 시설 및 주거 지역과 인접해 있습니다.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 중 4층 402호입니다. 건물 내에는 승강기 1대가 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본 건물이 소재한 부지는 가장형의 평지로, 제1종 근린생활시설 및 위락시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로, 남동측으로 폭 10m 내외의 보행자 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 속해 있습니다.

* 건축물 현황:

* 본건이 속한 건물(가람로자벨빌딩)은 2015년 1월 신축 허가되어 2015년 11월 사용 승인되었습니다.

* 주요 용도는 제1종 근린생활시설 및 위락시설이며, 옥내 자주식 주차 28대를 확보하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 엠OOOOOOOOOO)

* 말소 기준 권리: 본 건의 말소 기준 권리는 2021년 12월 29일 접수된 을4 근저당권으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 주요 등기 현황:

* 을4: 2021-12-29 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 10,000,000원) - 말소기준 권리

* 을4-2: 2024-10-25 4번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제삼차유한회사, 10,000,000원)

* 갑6: 2024-05-24 압류 (나주시)

* 갑7: 2025-01-31 임의경매개시결정 (엠씨아이대부, 10,000,000원)

* 기타 권리:

* 갑4: 2021-12-28 소유권이전 (지디글로벌주식회사)

* 갑5: 2021-12-29 소유권이전신탁 (주식회사코람코 자산신탁)

* 등기부채권 총액: 10,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 조사된 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 나주 혁신도시의 핵심 상업 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 이미 상권이 형성되어 있고 꾸준히 발전하고 있습니다.

* "빛가람호수공원 파크골프장"이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 이는 상업 시설 이용객 유치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 혁신도시 내 공공기관, 기업, 주거 단지 등 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 주요 업종으로는 병의원, 식당, 카페, 사무실 등이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 광역 이동이 편리합니다.

* 편의 시설: 혁신도시 내에 위치하여 은행, 병원, 마트, 관공서 등 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 빛가람호수공원 인근으로 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 오히려 빛가람호수공원과 같은 긍정적인 시설이 인접해 있어 주거 및 상업 환경에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 유치에 공을 들여야 하며, 초기 공실 기간 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용: 공부상 용도는 '의원'이나, 실제로는 근린상가 등으로 활용될 수 있습니다. 이로 인해 필요한 내부 수리 또는 용도 변경 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되고 있습니다. 공동담보의 다른 물건의 경매 진행 여부나 결과에 따라 본 건의 매각 과정에 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변화: 혁신도시의 추가 개발 계획이나 인구 유입 변동에 따라 상권의 활성화 정도가 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 나주 혁신도시의 중심 상업 지역에 위치한 가람로자벨빌딩 내 상가(4층 402호)입니다.

* 신축 건물에 가까우며, 입지 및 교통 여건이 우수하여 잠재적 가치가 높습니다.

* 현재 공실 상태이므로 초기 임대 마케팅 및 관리가 중요합니다.

* 나주 혁신도시의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화 및 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 권리관계는 임의경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 핵심 입지에 위치하여 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 신축급 건물로 관리 부담이 적고, 깔끔한 인테리어 활용 용이.

* 빛가람호수공원 인근으로 쾌적한 환경과 함께 잠재적 유동인구 확보 가능성.

* 제1종 근린생활시설, 위락시설 등으로 용도 변경 및 다양한 업종 유치 유리.

* 향후 혁신도시 발전 계획에 따른 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 281,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 최근 거래 사례, 건물 상태, 공실률 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 상권 분석이 필요합니다.

* 이 보고서에서는 감정가를 기준으로 하며, 향후 상세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.