나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [23] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 7층703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (23)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 7층703호

건물 구조: 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층

용도: 다세대주택 (건축물대장상 '업무시설, 공동주택'으로 기재, 실제 이용 현황 오피스텔)

토지면적: 4.16㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.164813683567502㎡ (약 1.26평)

건물면적: 10.33㎡ (약 3.12평)

건물지분: 10.33㎡ (약 3.12평)

감정가: 66,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2018년 (준공일: 2019년 7월 24일)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

교통: 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장 또한 가까이 있습니다. 차량 접근이 가능하고 서측으로 약 5m의 도로에 접해 있어 진출입로 상태는 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 미확인)

임차인 현황:

* 이귀순

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입일자: 2022년 7월 26일

* 확정일자: 2024년 2월 2일

* 배당신고일자: 2024년 10월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 정유정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 26일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

인수할 보증금 총액: 0원

임차인 관련 주의 문구: 임차인 '정유정'은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서대신동 지역은 주거용 건물과 업무시설이 혼재된 상업지역입니다.

인근에 동신초등학교를 비롯한 주거단지와 상가들이 밀집해 있어 지역 내 배후 수요는 일정 수준 확보되어 있습니다.

동대신역 역세권에 위치하여 유동인구가 있으나, 대규모 상권보다는 지역 생활권 중심의 상권 특성을 보입니다.

업무시설(오피스텔)로도 이용 중인 점을 감안할 때, 직장인 등 소규모 임대 수요도 예상 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육: 동신초등학교, 서대신동 인근 초·중·고등학교 이용 가능.

편의: 인근 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교통: 부산지하철 1호선 동대신역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 상태: 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 마감재 및 이용 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 물건의 실제 가치를 판단하는 데 제한이 될 수 있습니다.

토지 이용계획상 제약: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다양한 법적 제한 사항이 적용되어 향후 개발이나 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 있는지 파악하기 어렵습니다. 해당 지역에 대한 추가적인 현장 조사 또는 지도 서비스 분석이 필요하나, 현재까지 파악된 바로는 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 서대신동에 위치한 대신세영엘리츠의 소형 주거/업무 복합 건물 경매 물건입니다.

소형 면적(10.33㎡)임에도 불구하고 감정가가 6600만원으로 책정되어 있으며, 이는 주변 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금이나 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 내부 상태 확인의 어려움과 토지 이용상의 법적 제약 등은 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적: 10.33㎡(약 3.12평)으로, 소액 투자 또는 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

역세권 입지: 부산지하철 1호선 동대신역 이용이 편리하여 교통이 우수합니다.

권리 인수 부담 없음: 임차인 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 부산 서구 서대신동2가 지역의 유사 연식 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- "지평사랑채" (2016년식, 62.785㎡): 26,000만원 (2026년 3월) - ㎡당 약 414만원

- "예그린골드" (2018년식, 59.31㎡): 20,000만원 (2026년 3월) - ㎡당 약 337만원

본건은 전용면적 10.33㎡로, 비교 대상 주택보다 면적이 매우 작습니다. 본건의 감정가는 66,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 638만원에 해당합니다. 이는 특히 2018년식 "예그린골드"의 ㎡당 시세(약 337만원)와 비교했을 때, 면적이 매우 작다는 점을 감안하더라도 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

본건과 같은 소형 업무시설(오피스텔)의 경우, 일반 다세대주택과는 다른 가격 형성 요인이 있을 수 있습니다. 그러나 현재 시점에서의 합리적인 ㎡당 가격을 350만원에서 450만원 사이로 추정할 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면:

- 최소: 10.33㎡ * 350만원/㎡ = 36,155,000원

- 최대: 10.33㎡ * 450만원/㎡ = 46,485,000원

감정가(6600만원) 대비 시세가 낮게 형성된 점, 소형 면적이라는 점 등을 고려할 때, 과도한 경쟁보다는 합리적인 선에서의 입찰이 예상됩니다.

예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 50,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.