나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [32] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 8층806호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (32)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5, 대신세영엘리츠 8층 806호

건물명: 대신세영엘리츠

건물구조: 철근콘크리트구조

준공년도: 2019년 (사용승인 기준)

용도: 다세대주택 (경매상 분류, 현황 업무시설(오피스텔))

토지면적 (지분): 5.36㎡ (약 1.62평)

건물면적 (전용): 13.29㎡ (약 4.02평)

감정가: 86,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있어 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 차

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2023.06.08 / 확정일자: 2024.01.26 / 배당신고일자: 2024.10.25

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역특성: 부산 서구의 역세권 및 주거, 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

* 수요층: 주변에 다수의 오피스텔 및 주거 건물이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 상권: 동대신역 역세권을 바탕으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 동신초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역)

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 부산지하철 1호선 동대신역을 이용할 수 있어 부산 시내 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 계획: 도시철도 관련 법규에 저촉되는 부분이 있습니다.

* 용도: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이나, 주거용으로 사용 시 용도 변경에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 서구의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 비교적 신축 건물이면서 권리관계가 명확하여 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 용이할 것으로 예상됩니다. 소형 면적이라는 특성상 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익 목적의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산지하철 1호선 동대신역 역세권의 우수한 입지.

* 전용면적 약 4평의 소형 면적으로 낮은 투자 진입 장벽.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 86,000,000원

* 시세 분석:

* 최근 인근 유사 건물(2018년 준공, 18평, 8층)의 매매가는 200,000,000원 수준으로, 평당 약 1,111만원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건의 전용면적(약 4.02평)에 이 시세를 적용할 경우, 약 4,466만원 (4.02평 * 1111만원/평)의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 감정가(8,600만원)는 최근 거래된 유사 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 위 시세 분석 결과를 바탕으로, 감정가와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰 범위로 제안합니다.

* 60,000,000원 ~ 70,000,000원

* 본 가격은 향후 경매 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.