나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [13] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (13)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 5층501호

건물명: 대신세영엘리츠

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택)

토지면적: 7.64㎡ (약 2.31평)

토지 지분: 7.640195479535735㎡ (약 2.31평)

건물면적: 18.95㎡ (약 5.73평)

건물 지분: 18.95㎡ (약 5.73평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 부산 도시철도 1호선 "동대신역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

본건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 임 이 거주 중입니다.

보증금: 10,000,000원

차임: 470,000원

전입일자: 2019-11-18

확정일자: 2024-10-23

배당신고일자: 2024-10-24

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 본건이 속한 대신세영엘리츠는 2018년 7월에 건축 허가, 2019년 7월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조 8층 건물입니다. 건축물대장상 주 용도는 업무시설이며, 공동주택으로도 이용되고 있습니다. 이는 법원 감정 요약의 업무시설(오피스텔) 이용 현황과 부합하는 것으로 보입니다. 본건 5층 501호는 전용면적 18.95㎡(약 5.73평)의 소형 공간입니다.

4.2. 주변 시세

최근 인근 지역의 다세대 주택(또는 오피스텔) 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

2016년 건축된 62.785㎡(약 19평) 물건이 2026년 3월 260,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,368만원)

2018년 건축된 59.31㎡(약 17.9평) 물건이 2026년 3월 200,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,117만원)

1997년 건축된 77.25㎡(약 23.4평) 물건이 2026년 5월 110,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 470만원)

본건은 전용면적 18.95㎡(약 5.73평)에 감정가 121,000,000원(평당 약 2,112만원)으로, 비교 사례 대비 평당 단가가 높게 형성되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연도(2019년 사용승인) 및 소형 평형이라는 점을 고려한 것으로 판단되나, 시세 대비 다소 높은 감정가일 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

동신초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리상의 위험은 적습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

이해관계인의 부재로 인해 내부 마감재 및 현 상태 조사가 이루어지지 않아, 실제 건물 내부 상태를 정확히 알기 어렵습니다. 이로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 법규 및 행정 리스크

토지이용계획상 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)된 오피스텔 또는 다세대 주택으로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 명확한 점은 장점이나, 내부 상태를 알 수 없어 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 평당 단가가 높게 책정된 점은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물이라는 점과 편리한 교통 및 생활 환경은 장점입니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 관련 위험이 적고, 인수되는 보증금이 없습니다.

소형 평형으로 투자 및 실거주 목적 모두 고려 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 18.95㎡(약 5.73평)이며, 감정가는 121,000,000원입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가 자체는 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 또한, 내부 상태 미확인으로 인한 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 실거래가 및 일반적인 소형 주택/오피스텔의 시장 가격을 고려할 때, 예상 시장가치는 약 75,000,000원 ~ 90,000,000원 범위로 추정됩니다.

잠재적 리스크와 시세와의 괴리를 감안하여, 보수적인 접근으로 75,000,000원 ~ 85,000,000원 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 물건에서 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.