나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [20] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 6층604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (20)

4. 소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5, 대신세영엘리츠 6층 604호

5. 용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택)

6. 감정가: 86,000,000원

7. 토지면적: 5.41㎡ (약 1.64평)

8. 토지 지분: 5.41062919975565㎡ (약 1.64평)

9. 건물면적: 13.42㎡ (약 4.06평)

10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매구분: 부동산 임의경매

12. 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

13. 건물 사용승인일: 2019년 7월 24일

1.1. 면적 정보 상세

* 전용면적 (건물면적): 13.42㎡ (약 4.06평)

* 공용면적 (토지지분): 5.41㎡ (약 1.64평)

* 계약면적 (추정): 전용면적 + 공용면적 (약 19.23㎡, 약 5.82평)

2. 입지조건

3. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 도심 지역임.

4. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재함.

* 부산 도시철도 1호선 "동대신역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

5. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물 중 6층에 위치함.

* 외벽은 인조석붙임 등, 창호는 샷시창호로 마감되었음.

* 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였으나, 건축물대장상 '업무시설, 공동주택' 용도로 되어 있음.

6. 토지 형상 및 이용상태

* 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

7. 인접 도로상태

* 건물이 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있어 진출입로 상태는 양호함.

8. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

4. 인수되는 권리: 없음.

* 매각으로 인해 본건에 설정된 모든 권리는 소멸될 예정임. (지상권 등 소멸되지 않는 권리 없음)

5. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2022년 02월 11일

* 확정일자: 2021년 12월 28일

* 배당신고일자: 2025년 05월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액(60,000,000원)은 인수되지 않음.

6. 인수 보증금 합계: 0원.

7. 권리분석 종합: 본건은 낙찰 후 인수되는 보증금이나 기타 권리가 없어 명도를 비교적 용이하게 진행할 수 있을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

5. 본건이 위치한 부산 서구 서대신동2가는 동대신역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역임.

6. 주변에 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 단지가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 유동 인구가 꾸준할 것으로 예상됨.

7. 6층 604호의 경우, 소형 면적(13.42㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가능한 오피스텔 형태의 수익형 부동산으로 볼 수 있음.

8. 동신초등학교와 인접하여 주거 환경이 비교적 안정적이나, '상대보호구역' 및 '도시철도 저촉' 지역에 해당하여 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

5. 생활정보

6. 교육시설

* 동신초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

7. 교통시설

* 부산 도시철도 1호선 동대신역을 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 이용이 편리함.

* 주요 도로 접근성이 양호하여 차량 이용 시 시내외 이동이 용이함.

8. 편의시설

* 주변에 각종 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

9. 주변 환경

* 주변이 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로, 주거 및 생활 인프라가 풍부함.

* (지도 검색 결과) 특별히 혐오시설이나 주거 환경을 저해할 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

7. 매우 작은 면적 (13.42㎡)

* 전용면적이 4.06평으로 매우 작아, 일반적인 아파트나 오피스텔보다 매매 및 임대 시 대상 고객층이 제한될 수 있음.

8. 내부 상태 미확인

* 이해관계인 부재로 내부 마감재 및 설비 상태를 정확히 조사하지 못하였음. 현장 방문 시 반드시 내부를 확인하여 수리 필요 여부 등을 파악해야 함.

9. 토지 이용계획상 제한

* '도시철도(저촉)' 표기는 지하철 노선과 관련하여 건축이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있음을 시사하나, 구체적인 영향 범위는 추가 확인이 필요함.

10. 감정가 대비 주변 시세와의 비교

* 본건의 감정가(86,000,000원)는 면적(13.42㎡) 대비 제곱미터당 단가(약 640만원/㎡)가 주변의 대형 면적 매물(약 140만~410만원/㎡)의 시세보다 높게 책정된 것으로 보임. 이는 본건의 건물 준공연도(2019년)가 비교적 신축이라는 점, 소형 면적에 대한 높은 단위 면적당 가격 등을 감안한 것으로 추정되나, 입찰 시 이를 감안한 신중한 접근이 필요함.

7. 종합 의견

8. 본건은 부산 서구 서대신동2가에 위치한 대신세영엘리츠 건물 내 소형 면적(13.42㎡)의 부동산임.

9. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 동대신역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 우수함.

10. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 상태이므로 명도 부담이 적음.

11. 다만, 전용면적이 매우 작은 소형 유닛으로, 일반적인 투자 관점에서 접근하기보다는 특정 수요층(1인 가구, 소규모 사업자 등)을 목표로 한 투자나 실거주 목적이 적합할 수 있음.

12. 감정가가 주변 시세 대비 단위 면적당 높은 편으로 보이나, 신축 연식 및 소형 면적 특수성을 고려한 가격으로 판단됨.

8. 투자 포인트

9. 우수한 입지: 부산 도시철도 1호선 동대신역 도보권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

10. 편리한 생활 인프라: 주변에 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활이 편리함.

11. 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후도가 낮고 관리가 잘 되어 있을 것으로 기대됨.

12. 명도 용이: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 추가적인 보증금 부담이나 법적 분쟁 없이 명도가 가능함.

9. 예상 입찰가

10. 본건은 전용면적 13.42㎡(약 4.06평)에 대한 감정가가 86,000,000원으로 책정되어 있습니다.

11. 유사 면적대의 비교 가능한 최근 매매 사례가 부족하여 직접적인 시세 산출은 어렵습니다.

12. 다만, 제공된 주변 매매 사례는 본건보다 면적이 훨씬 넓은(약 60~77㎡) 다세대 주택들로, 단위 면적당 가격이 본건 감정가보다 낮은 경향을 보입니다.

13. 본건의 감정가는 신축 연식과 소형 면적이라는 특수성을 반영한 것으로 판단되며, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세와의 괴리, 향후 임대수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

14. 인수 보증금이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

15. 예상 입찰가 범위: 약 60,000,000원 ~ 77,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.