나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [29] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 8층803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (29)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 8층803호

용도: 업무시설(오피스텔) (주: 최초 제공된 정보에는 다세대주택으로 기재되었으나, 감정평가서 요약 및 건축물대장 상으로는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다.)

감정가: 67,000,000원

토지면적: 4.16㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.164813683567502㎡ (약 1.26평)

건물면적 (전용면적): 10.33㎡ (약 3.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2018년 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있어 진출입로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 동대신역 인근의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하여 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 동신초등학교가 인근에 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 동신초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 동대신역을 이용할 수 있으며, 시내버스 노선도 다수 운행 중입니다.

* 편의시설: 주거 및 상업 지역에 인접하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 차이: 본건의 감정가는 67,000,000원 (전용면적 10.33㎡ 기준, 약 648.6만원/㎡)이나, 주변 유사 면적 대비 대형 평수의 최근 매매 사례(약 337만~414만원/㎡)와 비교 시, 본건의 단위 면적당 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황 상 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 실제 점유자가 있는지, 보증금 외 차임 등 조건은 어떠한지 구체적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구의 교통이 편리한 지역에 위치한 소형 오피스텔 물건입니다. 감정가는 6700만원으로 제시되었으나, 최근 주변 시세 대비 단위 면적당 가격이 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다. 임대차 관계가 미상인 점도 추가적인 확인이 필요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 인한 진입 장벽 낮음.

* 역세권 지역으로 출퇴근 및 교통 편리.

* 향후 지역 개발 또는 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

최근 유사 건물(지평사랑채, 예그린골드 등)의 전용면적 약 60㎡ 물건들이 2억원 ~ 2억 6천만원에 거래된 점을 고려할 때, 단위 면적당 거래가는 약 337만원 ~ 414만원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용면적은 10.33㎡이므로, 시장 가격 기준으로 환산 시 약 3,400만원 ~ 4,300만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 67,000,000원은 이와 비교하여 약 1.6배 ~ 1.9배 높은 수준입니다.

이에, 보증금 인수 부담이 없고, 취득세 및 부대 비용을 고려하여, 시장 가격 수준을 고려한 예상 입찰가는 30,000,000원에서 40,000,000원 사이를 권장합니다.

낙찰가율은 감정가의 약 45% ~ 60% 수준으로 예상됩니다.

(본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.