나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [30] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 8층804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 8층804호

1.2. 사건번호

부산서부지원 2024타경110129 (30)

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

65,000,000원

1.5. 면적

토지면적 4.05㎡ (약 1.22평)

토지 지분 4.0478924862553445㎡ (약 1.22평)

건물면적 10.04㎡ (약 3.04평)

건물 지분 10.04㎡ (약 3.04평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건축물 정보

해당 건물은 2018년에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조로 건축되었습니다. 주요 용도는 업무시설로 되어 있으나, 공동주택으로도 이용 가능한 복합 용도입니다. 총 8층 건물에 15개의 기계식 주차시설이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동3가에 위치하며, "동신초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 도시철도 저촉 지역이며, 최고 높이 제한 지역(기준 높이 100m, 최고 높이 140m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 인수 보증금 합계

0원

3.3. 임차인 현황

* 김정건

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 10월 21일

* 확정일자: 2024년 02월 02일

* 배당신고일자: 2024년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김정건은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변이 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 밀집해 있습니다. 이는 소규모 가구의 주거 수요가 있음을 시사합니다. 또한, 동신초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모 수요 또한 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 자체의 주 용도가 업무시설로 표기된 점은 상권의 특성을 고려할 때 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

건축물 정보 및 주위 환경 설명을 통해 오피스텔, 다세대 주택, 아파트, 그리고 각종 근린생활시설이 주변에 위치하고 있음을 알 수 있습니다. 이를 통해 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 교육시설

본건은 "동신초등학교"와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육적 환경 보호에 대한 고려가 이루어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 마감재 미확인

이해관계인의 부재로 인해 건물 내부 마감재 조사가 이루어지지 않았습니다. 이는 향후 내부 수리 또는 리모델링 시 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

명확한 임대차 관계가 파악되지 않아, 추후 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 도시철도 저촉

토지이용계획상 도시철도와 저촉되는 부분이 있어, 향후 건물 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 검색

주변 지역 검색 결과, 서부산권에 환경 혐오 시설이 집중되는 경향이 있다는 간접적인 정보가 있습니다. 하지만 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동2가에 위치한 소형 다세대주택(업무시설 겸용)입니다. 8층 건물 중 8층에 위치하며, 전용면적 10.04㎡(약 3.04평)으로 매우 작은 면적입니다. 감정가는 6,500만원으로 책정되어 있으나, 주변의 더 큰 면적의 주택/오피스텔 매매 사례가 2억원 이상임을 감안할 때, 본건의 면적 특성을 고려한 적절한 가치 평가가 필요합니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 내부 마감재 및 임대차 관계 미확인 등 일부 리스크 요인이 존재하지만, 역세권 인접 및 초등학교 학군이라는 장점도 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적을 활용한 낮은 투자 진입 장벽

* 동대신역 및 버스정류장 인접으로 인한 우수한 교통 접근성

* 동신초등학교 인접으로 인한 주거 편의성 및 잠재적 수요 확보

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 최소화

9. 예상 입찰가

제공된 실거래가 정보는 본건과 면적 및 유형이 상이한 대형 평형의 주택/오피스텔이 대부분입니다. 따라서 직접적인 비교 분석은 어렵습니다. 본건의 감정가는 6,500만원이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려합니다. 소형 면적의 특성과 주변 시세, 그리고 건물의 용도(업무시설 겸 공동주택) 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 감정가 대비 약간의 상승 여력을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 6,500만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인, 그리고 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.