나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [31] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 8층805호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (31)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 8층805호

* 건물명: 대신세영엘리츠

* 토지면적: 5.19㎡ (약 1.57평)

* 건물면적: 12.88㎡ (약 3.90평)

* 감정가: 84,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 사용승인일: 2019년 07월 24일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 서구 동대신동3가에 위치하며, 동신초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 인접해 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도 저촉 지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준 높이 100m, 최고 높이 140m), 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

* 인수 보증금: 0원. 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-08

* 확정일자: 2022-12-22

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 73,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 그러나 임차인의 배당 절차 및 결과에 따라 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 명도 진행 시 법률 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 매매 정보는 주로 '다세대주택' 유형입니다.

* "지평사랑채"(2016년식, 62.785㎡, 3층)는 2026년 3월 28일 260,000,000원에 거래되었습니다. (약 414만원/㎡)

* "예그린골드"(2018년식, 59.31㎡, 8층)는 2026년 3월 26일 200,000,000원에 거래되었습니다. (약 337만원/㎡)

* "대성아트빌라"(1997년식, 77.25㎡, 1층)는 2026년 5월 18일 110,000,000원에 거래되었습니다. (약 142만원/㎡)

* 본건 분석:

* 본건은 2019년 준공된 "대신세영엘리츠" 건물 내 805호(8층)이며, 전용면적 12.88㎡의 업무시설(오피스텔)입니다.

* 감정가는 84,000,000원이며, ㎡당 약 652만원 수준입니다.

* 이는 제공된 다세대주택 비교 사례의 ㎡당 가격보다 높은 수준입니다. 신축 연식과 소형 면적이라는 특징을 감안하더라도, 해당 ㎡당 가격은 시장 상황에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에 동신초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 시설 및 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통 이용: 부산도시철도 1호선 동대신역을 통해 부산 시내 주요 업무 지구 및 상업 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태: 현재 내부 마감재 정보가 누락되어 있어, 실제 내부 상태 확인이 반드시 필요합니다. 이해관계인 부재로 인해 조사되지 못하였으므로, 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 용도 혼재 리스크: 본 건의 '용도'는 다세대주택으로 표기되어 있으나, 건축물대장상 주 용도는 업무시설이며, 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 관리, 재건축, 또는 인허가 등에서 복합적인 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지 면적의 협소함: 토지 지분이 5.19㎡로 매우 협소합니다. 이는 건물 준공 당시의 토지 이용 계획 및 분할 현황 등에 따라 다르게 해석될 수 있으므로, 토지 관련 법규 및 권리 관계를 추가적으로 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 서구에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 건물 내 오피스텔(업무시설)로, 역세권(동대신역)에 해당하여 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담이 없다는 점은 투자자에게 유리한 요소입니다.

* 다만, 전용면적 12.88㎡의 매우 작은 면적, 주변 다세대주택 시세 대비 높은 ㎡당 감정가, 그리고 건축물대장상 용도(업무시설/공동주택 혼합)와 본건의 실제 이용 상태(업무시설) 간의 차이점 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 동대신역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 무인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 건물이며, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 임대 수요 또는 소규모 사업자 사무실로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 84,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점은 낙찰자에게 유리한 조건입니다.

* 주변 다세대주택의 매매 사례와 본건(업무시설/오피스텔)의 특성(신축, 소형 면적)을 고려할 때, ㎡당 가격의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 감정가 84,000,000원은 ㎡당 652만원 수준으로, 최근 거래된 다세대주택의 ㎡당 가격(약 337만~414만원)보다는 높습니다. 소형 오피스텔의 경우, 동일 면적 대비 ㎡당 가격이 높게 형성되는 경향이 있으나, 본건의 감정가는 이러한 점을 감안하더라도 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 다만, 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요를 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰도 고려될 수 있습니다.

* 권장 입찰가: 78,000,000원

* (분석 결과, 합리적인 입찰가 범위는 75,000,000원 ~ 84,000,000원으로 판단되며, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 상황을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.