나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [15] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (15)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 5층503호

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔)/공동주택 (건축물대장 기준)

* 건물명: 대신세영엘리츠

* 건축년도: 2019년 (준공 승인일 기준)

* 감정가: 66,000,000원

* 토지면적: 4.16㎡ (약 1.26평)

* 건물면적: 10.33㎡ (약 3.12평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 교통 여건은 양호한 편임.

* 서측으로 약 5m 도로에 접하여 진출입로 상태 또한 양호함.

1.2. 권리분석

* 경매구분은 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (지상권 등 별도 명시 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2023-08-29

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않음.

* 인수되는 보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 서대신동2가는 주거지역과 상업지역이 혼합된 곳으로, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있음.

* 동대신역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하여 유동인구가 꾸준히 있는 지역임.

* 단지 내 상가 및 주변 상권의 이용이 용이하며, 교육 시설(동신초등학교) 및 의료 시설과의 접근성도 양호함.

* 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않음.

1.4. 생활정보

* 교육: 동신초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

* 교통: 부산도시철도 1호선 동대신역 및 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 편의: 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 주변에 분포하여 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 및 마감재 상태: 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 상태 및 이용 현황 조사가 이루어지지 않아, 실제 현장 확인 시 추가적인 수리 또는 보수가 필요할 수 있음.

* 이용 용도: 건축물대장상 주요 용도가 '업무시설'로 되어 있으나, '공동주택' 용도도 함께 기재되어 있어 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이점 확인 필요 (현재는 오피스텔로 추정).

* 도시철도 저촉: 토지이용계획 상 '도시철도(저촉)' 사항이 있어 향후 도시철도 관련 사업 진행 시 영향을 받을 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치한 신축급 오피스텔(대신세영엘리츠) 내 소형 단위임.

* 교통, 편의시설, 교육 환경이 비교적 양호한 입지에 자리하고 있으며, 특히 소형 면적임에도 불구하고 역세권이라는 장점을 가짐.

* 경매 절차상 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 및 권리관계가 비교적 명확함.

* 다만, 내부 상태 미확인 및 도시철도 저촉 사항 등은 현장 조사를 통해 면밀히 검토할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물(2019년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 부산 도시철도 1호선 역세권에 위치하여 임대수요 확보 및 환금성이 용이함.

* 소형 면적(10.33㎡)으로 소액 투자 또는 1인 가구 임대 수익용으로 적합함.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 66,000,000원이며, 이는 10.33㎡(약 3.12평) 면적 대비 약 639만원/㎡ 수준임.

* 주변 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 직접 비교하기는 어렵더라도 감정가 수준은 합리적인 것으로 판단됨.

* 주변 오피스텔 및 다세대주택의 최근 매매가격을 고려할 때, 소형 면적의 희소성과 역세권 입지를 감안하면 감정가를 상회하는 입찰도 고려해볼 수 있음.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 66,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 100%~120% 범위 내에서 고려해볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 66,000,000원 ~ 79,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.