나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [11] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 4층403호

용도: 오피스텔

감정가: 80,000,000원

토지면적: 6.09㎡ (약 1.84평)

건물면적: 15.10㎡ (약 4.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중 4층

내부 마감재: 이해관계인 부재로 조사하지 못함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가에 위치한 "동신초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대 주택, 아파트, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있으며, 진출입로 상태는 양호한 편입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자/사업일자: 2021-07-19

확정일자: 2021-07-19

배당신고일자: 2024-10-22

대항력: 없음

비고: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 임대차 관계 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다. (다만, 명시된 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 서대신동2가는 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 학교 및 다양한 생활 편의시설이 인근에 분포하고 있습니다.

4.2. 잠재 수요

오피스텔 및 인근 아파트 단지 거주자, 그리고 상가 이용객 등 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육시설

"동신초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 미확인

내부 및 내부 마감재에 대한 조사가 이루어지지 않아, 실제 점유 및 관리 상태에 따른 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 명도 관련

임차인 김 은 대항력이 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 도시철도 저촉 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

부산 서구 서대신동에 위치한 본 오피스텔은 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업장 운영에 적합한 물건입니다. 대중교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으나, 내부 상태 미확인 및 임차인 명도 관련 사항은 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 동대신역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 검색 결과를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 15㎡)의 부산 지역 소형 오피스텔 매매가는 지역 및 건물 상태에 따라 1억원 내외에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 다만, 본건의 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 건물(대신세영엘리츠)의 최근 실거래가 및 주변 유사 물건에 대한 보다 면밀한 조사가 필요합니다. 검색된 자료만으로는 본건과 직접 비교할 만한 구체적인 시세 정보를 찾기 어려웠습니다.

9.2. 산정 근거

감정가는 80,000,000원이며, 이는 주변 시세보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 임차인 인수 보증금이 없어 추가적인 비용 부담은 없습니다.

9.3. 예상 입찰가

감정가 80,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 시장 가격은 경쟁 입찰 상황 및 임차인 명도 완료 후 상태에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 확인 후 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다. 일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 80%~120% 수준에서 결정되나, 본건의 경우 소형 면적 및 특정 입지 조건을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.