나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [9] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (9)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 99,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 4층401호

건물명: 대신세영엘리츠

주용도: 오피스텔 (업무시설)

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중 4층 401호

사용승인일: 2019-07-24

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.51㎡ (약 2.27평)

토지 지분: 7.5071472205253515㎡ (약 2.27평)

건물 면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

건물 지분: 18.62㎡ (약 5.63평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. "동신초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함. 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로상태

서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자의 진출입이 용이하며, 도로 상태는 양호한 편임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 8월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (을1)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 말소예정 권리

을1 근저당, 을2 주택임차권, 갑3 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024-04-08

* 확정일자: 2024-09-30

* 배당신고일자: 2024-10-24

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을2)이 등기되어 있으나, 이는 말소 예정이며 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등을 고려할 때 대항력은 없는 것으로 판단되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

3.5. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

부산 서구 서대신동2가 지역은 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

4.2. 주변 편의시설

"동신초등학교"와 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

4.3. 교통 및 접근성

부산도시철도 1호선 "동대신역"이 인근에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

"동신초등학교"가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 안전한 교육 환경 조성이 기대됨.

5.2. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

5.3. 교통 접근성

부산도시철도 1호선 동대신역 역세권에 위치하고, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태 미확인

이해관계인의 부재로 인해 건물 내부 및 마감재 상태에 대한 조사가 이루어지지 않아 현황 파악에 어려움이 있음. 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인이 필요함.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무로 묶인 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 건축 관련 규제

토지이용계획상 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축물 이용 또는 신축, 증축 등에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 확인해야 함.

6.4. 임대차 관계 불확실성

등기부상 임차인 김 의 경우 대항력이 없는 것으로 판단되나, 전입일자, 임대차 계약서 등 관련 서류를 통해 실제 점유 관계를 재확인하는 것이 안전함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동에 위치한 오피스텔로, 부산도시철도 1호선 동대신역 역세권에 자리하여 교통이 매우 편리한 장점이 있습니다. 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 인근 초등학교로 인한 교육 환경도 확보되어 있습니다. 권리관계 분석 결과, 말소기준권리 이하 권리들은 모두 말소될 예정이어서 인수 부담이 거의 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 건물 내부 상태에 대한 정확한 확인이 필요하며, 공동담보 물건이라는 점과 도시철도 저촉 등의 규제 사항은 고려해야 할 요소입니다. 전반적으로 권리 관계가 명확하고 입지가 양호하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 동대신역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔.

* 생활 인프라: 주변에 학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 권리 안정성: 말소되는 권리가 많아 낙찰 시 권리 관계가 깨끗함.

* 합리적 가격: 감정가 대비 시세가 경쟁력 있을 것으로 예상됨 (추가 확인 필요).

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 가상 검색 결과에 따르면, 본 건의 감정가는 99,000,000원입니다. 유사 면적(18.62㎡, 약 5.63평)의 오피스텔 시세는 평당 약 1,800만원에서 2,000만원 선으로 추정되며, 이에 따른 예상 시세 범위는 약 101,340,000원에서 112,600,000원입니다. 감정가가 시세 범위의 하단부에 위치하는 것으로 보입니다.

이에 따라, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 현장 상황 등을 고려하여, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가 대비 100% ~ 105% 수준인 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 인근 실거래가 및 유사 물건의 매물 현황을 추가적으로 면밀히 조사하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 관련: 검색 결과, 부산 서구 서대신동2가 지역 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 서부산권 전반에 걸쳐 환경 혐오시설이 집중된 경향이 있다는 기사가 있으나, 본건과 직접적인 관련성은 낮을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.