나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [24] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 7층704호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (24)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 7층704호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택)

감정가: 64,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

토지지분: 4.0478924862553445㎡ (약 1.22평)

건물면적: 10.04㎡ (약 3.04평)

건물지분: 10.04㎡ (약 3.04평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가에 위치하며, "동신초등학교" 남서측 인근 지역입니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 서측으로 약 5m 도로에 접하고 있어 진출입로 상태 또한 양호합니다.

2.3. 건물 구조

해당 건물은 대신세영엘리츠로, 철근콘크리트구조에 철근콘크리트 슬라브 지붕을 갖춘 8층 건물 중 7층 704호입니다. 외벽은 인조석붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창이 설치되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준 권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최규형

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2021-02-04

* 확정일자: 2024-02-02

* 배당신고일자: 2024-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

권리분석 결과, 임차인 최규형 씨는 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원에 대한 인수 금액은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서대신동2가는 주거용 건물과 오피스텔, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 동대신역을 중심으로 유동인구가 존재하며, 학교 및 병원 등 필수 생활 시설에 대한 접근성이 좋은 편입니다. 다만, 본건의 전용 면적이 10.04㎡(약 3.04평)으로 매우 작아 1인 가구 또는 소형 사무실 용도에 적합한 지역 상권 형성에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산 도시철도 1호선 동대신역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육

본건 남서측 인근에 동신초등학교가 위치하여 자녀가 있는 가구의 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

5.3. 편의시설

주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 10.04㎡(약 3.04평)의 전용면적은 공간 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 특성: 건축물대장상 업무시설로도 분류되어 있어, 주거용으로만 사용 시 민원이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 도시계획 저촉: 본건 토지는 도시철도와 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당하므로, 향후 건축 관련 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 최근 매매 시점: 제공된 최근 매매 정보는 2026년 3월, 4월이며, 이는 현재 시점(2026년 7월)과 근접하나 시장 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서대신동2가에 위치한 대신세영엘리츠 7층 704호로, 지하철역 및 각종 편의시설이 인접하여 정주 여건이 양호한 편입니다. 건물은 2018년에 건축 허가되어 비교적 신축에 속합니다. 권리 분석상 인수해야 할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 10.04㎡(약 3.04평)의 매우 작은 전용면적은 실거주 또는 임대 시 활용도에 대한 신중한 고려가 필요합니다. 감정가는 6,400만원으로, 동일 건물 및 유사 건물 사례와 비교했을 때 면적 대비 높은 감정가가 산정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 도심 접근성: 동대신역 인근에 위치하여 부산 도심으로의 이동이 용이합니다.

* 안정적 권리관계: 인수할 권리가 없어 명도 및 소유권 취득 과정이 비교적 수월합니다.

* 희소성 있는 소형 면적: 1인 가구 임대 시장을 겨냥한 틈새 상품으로 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 신축 건물: 건물이 비교적 신축이어서 초기 관리 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 64,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사한 시기에 거래된 오피스텔/다세대 주택들은 면적당 가격이 본건의 감정가 대비 낮은 수준으로 나타났습니다. 그러나 본건은 매우 작은 전용 면적(10.04㎡)에도 불구하고 6,400만원으로 감정되었다는 점을 감안할 때, 해당 면적 내에서의 가치가 높게 평가된 것으로 보입니다.

따라서, 투자 시에는 감정가를 기준으로 하되, 면적 대비 가격 경쟁력 및 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하시는 것을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.