나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [22] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (22)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 95,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 7층702호

건물명: 대신세영엘리츠

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택)

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조, 8층 건물 중 7층 702호

전용면적: 14.74㎡ (약 4.45평)

토지 면적 및 지분: 토지면적 5.94㎡ (약 1.79평), 토지지분 5.94282223579719㎡ (약 1.79평)

준공(사용승인) 연월일: 2019년 07월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있으며, 진출입로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

매각으로 소멸되는 권리: (자료상 명시되지 않음, 통상적으로 경매 진행 시 말소기준권리 이하 권리들은 소멸됩니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.2. 임차인 현황

임차인: 김주송

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024년 08월 23일

확정일자: 2024년 09월 30일

배당신고일자: 2024년 10월 23일

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리분석 요약

임차인 김주송은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서대신동2가는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 주변 개발 계획

토지이용계획상 "도시철도(저촉)" 관련 내용이 있어 향후 도시철도 관련 개발이 있을 수 있습니다.

4.3. 상업시설 현황

주위에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 동대신역을 중심으로 다양한 상업시설과 편의시설이 분포하고 있습니다. (참고: 검색 결과에서 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 직접적인 정보는 부족하나, "각종 근린생활시설"이 있다는 점과 "동대신역" 인근임을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.)

5.2. 교육시설

본건 남서측 인근에 "동신초등학교"가 소재하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있어 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 물건 자체의 문제

감정평가 시 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하여 정확한 상태를 파악하기 어렵습니다.

6.3. 시장 리스크

제공된 주변 시세 정보(약 59~62㎡ 면적 기준)와 비교 시, 본건(14.74㎡)의 감정가 대비 면적당 가격이 높은 편입니다. 유사 면적의 거래 사례가 부족하여 가격 형성의 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동2가에 위치한 소형 업무시설(주거용으로 이용 중)로, 동대신역 역세권에 위치하고 있어 교통이 편리합니다. 비교적 최근 준공(2019년)된 건물이며, 임차인이 있으나 대항력은 없어 명도 부담은 적습니다. 다만, 소형 면적(14.74㎡)에 대한 감정가(95,000,000원)가 면적당 가격으로 환산 시 주변의 더 넓은 면적의 다세대주택 시세보다 높은 편이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 다양한 토지이용계획상의 제한 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적을 활용한 1인 가구 또는 소규모 업무 공간으로의 활용 가능성이 있습니다.

* 동대신역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

* 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보에 따르면, 본건의 감정가는 95,000,000원입니다.

주변 유사 건물(면적 약 59~62㎡)의 최근 실거래가(2026년 3월 기준)는 200,000,000원 ~ 260,000,000원 수준이며, 면적당 가격은 약 337만원 ~ 414만원/㎡입니다.

본건의 감정가(95,000,000원)를 면적(14.74㎡)으로 나누면 약 644.5만원/㎡로, 주변 시세 대비 면적당 가격이 상당히 높은 편입니다.

소형 면적의 희소성, 역세권 입지, 신축 건물 등의 가치가 반영된 것으로 보이나, 실제 시장 가격 형성에는 추가적인 조사가 필요합니다.

인수되는 보증금이 0원인 점을 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 비교 대상 거래 사례에서 산출된 면적당 가격(약 337만원~414만원/㎡)을 적용하여 49,600,000원 ~ 61,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 감정가를 기준으로 입찰가를 산정한다면, 감정가 수준인 95,000,000원 또는 그 이하에서 경쟁 상황을 고려하여 결정해야 할 것입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 혐오시설 관련: 제공된 검색 결과에서 본건 소재지(부산광역시 서구 서대신동2가)와 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위의 부산 서부산권에 환경혐오시설이 집중되어 있다는 언급이 있으나, 이는 본건의 직접적인 영향 범위 밖으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.