나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [28] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 8층802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (28)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5, 대신세영엘리츠 8층802호

용도: 다세대주택 (오피스텔 용도로도 이용)

감정가: 96,000,000원

토지면적: 5.94㎡ (약 1.8평)

건물면적: 14.74㎡ (약 4.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 서측으로 약 5m의 도로에 접해 있어 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 도시철도 저촉 지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

채권자는 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

임차인으로 주택도시보증공사(이정훈, 이 )이 있으며, 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-23, 확정일자 2022-11-14입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 "대신세영엘리츠"는 2018년경 준공된 건물로, 업무시설과 공동주택이 혼합된 형태입니다.

건물면적 14.74㎡(약 4.5평)의 본 건에 대한 감정가는 96,000,000원입니다. 이는 평당 약 2,150만원 수준으로, 비교적 높은 가격입니다.

주변 유사 건물(2016~2018년 준공)의 최근 매매 사례를 살펴보면, 59~62㎡(약 18~19평) 면적의 다세대주택이 20,000만원~26,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,100만원~1,370만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 유사 면적 대비 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 소형 오피스텔의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향이 있으나, 이러한 시세 차이를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

5. 생활정보

주변에는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 등 주거시설과 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

동신초등학교가 인근에 위치하며, 버스정류장 및 도시철도 1호선 동대신역을 이용할 수 있습니다.

주변 지역에 대규모 하수처리장, 소각장 등 대표적인 혐오시설이 집중된 곳은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 시간이 소요될 수 있습니다.

건물면적이 14.74㎡(약 4.5평)으로 매우 협소하여, 향후 매매 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구에 위치한 소형 오피스텔(다세대주택 겸용)로, 권리상 특별한 인수 사항이 없는 상태입니다.

접근성이 양호한 편이나, 건물 면적이 작고 감정가가 주변 시세 대비 높은 편이어서 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

안전한 명도 후 실거주 또는 임대 수익을 고려할 수 있으나, 향후 시장 상황 및 소형 부동산의 수요를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

도시철도역이 인근에 있어 교통이 편리한 편입니다.

감정가를 기준으로 적정 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 96,000,000원입니다.

권리 인수 부담이 전혀 없고, 명도 절차 외 특별한 위험 요인이 없는 점을 고려할 때, 감정가의 80%~85% 수준인 76,800,000원 ~ 81,600,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 주변 시세와의 괴리를 감안하여 철저한 현장 조사를 통한 본인만의 가치 산정 후 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.