나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [26] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 7층706호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (26)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 7층706호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택)

감정가: 85,000,000원 (8천5백만원)

토지면적: 5.36㎡ (약 1.62평)

건물면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 대신세영엘리츠

사용승인일: 2019년 07월 24일

층수: 총 8층 건물 중 7층

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 업무시설, 공동주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치하며, "동신초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 서측 약 5m의 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 불편함이 없는 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리내역

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 80,000,000원 (8천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 07월 15일

* 확정일자: 2024년 05월 31일

* 배당신고일자: 2025년 02월 25일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.3. 임차인 관련 주의사항

해당 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 보증금 반환 채무는 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 지역 내 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '지평사랑채'(2016년식) 전용면적 62.785㎡ (약 18.99평)가 2026년 3월 28일 260,000,000원 (2억 6천만원)에 거래되었습니다. (평당 약 1,370,000원)

* '예그린골드'(2018년식) 전용면적 59.31㎡ (약 17.94평)가 2026년 3월 26일 200,000,000원 (2억원)에 거래되었습니다. (평당 약 1,115,000원)

* '대성아트빌라'(1997년식) 전용면적 77.25㎡ (약 23.37평)가 2026년 5월 18일 110,000,000원 (1억 1천만원)에 거래되었습니다. (평당 약 470,000원)

4.2. 가격 및 면적 비교 분석

본건(대신세영엘리츠 7층706호)은 전용면적 13.29㎡ (약 4.02평)로, 최근 거래된 사례들의 면적(약 59~77㎡)보다 현저히 작습니다. 이에 따라 유사 면적대의 직접적인 비교는 어렵습니다.

감정가는 85,000,000원이며, 이는 면적당 약 6,395,786원/㎡에 해당합니다. 이는 인근의 상대적으로 큰 면적의 주택 거래 사례에서 나타난 평당 가격(약 47만~137만원/평)과는 큰 차이를 보입니다. 이는 본건의 매우 작은 면적과 건물의 복합 용도(업무시설, 공동주택) 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

"동신초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.3. 의료시설

부산 서구 내 종합병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

내부 및 내부 마감재에 대한 정보가 없어 실제 점검이 필요합니다. 수리 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획

도시철도 구역과의 저촉, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역 등의 지정은 향후 건축 행위나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 면적 대비 가격

전용면적 13.29㎡ 대비 감정가 85,000,000원은 시세 대비 높을 수 있습니다. 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 공개된 정보로는 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대형 공장 등)의 존재는 확인되지 않았으나, 정확한 파악을 위해서는 현장 답사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동2가에 위치한 대신세영엘리츠의 소형 면적(13.29㎡) 오피스텔/업무시설로, 감정가는 85,000,000원입니다. 교통이 편리하고 생활 편의 시설 접근성이 좋으며, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 권리상 특이사항 및 인수되는 부담이 없어 깔끔한 물건입니다. 다만, 매우 작은 면적 대비 감정가가 높게 책정된 점, 건물 내부 마감재 미확인 등은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 최근 거래 사례들은 더 큰 면적의 주택으로, 본건과 직접 비교하기에는 한계가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영을 위한 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

* 부산 도시철도 1호선 동대신역 인근 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 권리상 인수할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 상대보호구역 내 위치하여, 비교적 안정적인 주거 및 상업 환경을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 85,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세와의 면적 대비 가격 차이를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 95% 수준인 68,000,000원 ~ 80,750,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최적의 입찰가는 경쟁 구도, 현장 확인 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.