나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [7] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 79,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 3층303호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 전용면적: 15.10㎡ (약 4.57평)

토지 지분 면적: 6.09㎡ (약 1.84평)

건물 총 면적 (집합건물): 795.31㎡

토지 총 면적 (대지권): 198㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며, 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

차량 접근도 가능합니다.

2.3. 도로 및 접근성

서측으로 약 5m 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2019년 8월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(1,595,000,000원)입니다.

이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,665,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(김 ) 임차인이 존재합니다.

보증금 70,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2023-01-11, 확정일자 2022-12-22입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

확인된 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 경매물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 모두 소멸되는 안전한 물건입니다.

임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 유동인구가 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

본건은 오피스텔로, 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

동신초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근에 각종 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

권리상 특이사항은 없으나, 임차인 현황은 배당 종기일 이후 현황을 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

내부 마감재 및 상태에 대한 정보가 부족하여 실제 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

장기간 공실이거나 임대 관리가 제대로 이루어지지 않았다면 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

"토지 제시외면적: 0.00㎡", "건물 제시외면적: 0.00㎡"으로 명시되어 있습니다.

토지이용계획 상 도시철도 저촉 사항이 있어 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 필요합니다.

7. 투자 포인트

합리적인 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

부산 서구 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

도시철도역(동대신역) 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 서구에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계가 명확하고 임차인 대항력도 없어 권리 분석상 안전합니다.

단, 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 15㎡)의 경우 70,000,000원에서 75,000,000원 사이의 거래 또는 호가가 형성되어 있습니다. 감정가는 79,000,000원으로, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 적정 입찰가 범위

감정가 79,000,000원 대비, 현재 파악된 시세 범위를 고려할 때, 낙찰을 위한 전략적 입찰가는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적으로 보입니다.

9.3. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 72,000,000원 ~ 76,000,000원으로 제시합니다. 이는 시세 분석과 보수적인 경매 투자 관점을 반영한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.