나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [21] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 부산서부지원 2024타경110129 (21)입니다. 채권자는 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5, 대신세영엘리츠 7층701호에 소재한 다세대주택(주 용도)이자 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건축물대장상 건축허가는 2018년 7월 25일, 사용승인은 2019년 7월 24일 완료되었습니다.

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적은 7.64㎡ (약 2.31평)이며, 토지 지분은 7.640195479535735㎡ (약 2.31평)입니다.

건물 면적은 18.95㎡ (약 5.73평)이며, 건물 지분은 18.95㎡ (약 5.73평)입니다.

감정가는 122,000,000원입니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 현재 제공된 내용으로는 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 주택도시보증공사(정 )이며, 보증금 70,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 2월 15일, 확정일자는 2022년 1월 21일이며, 배당신고일자는 2025년 6월 18일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소 기준 권리에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적으로 경매 절차에서 가장 먼저 등기된 권리가 말소 기준 권리가 되며, 이를 통해 낙찰자가 인수할 권리 및 소멸될 권리가 결정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 오피스텔 및 다세대주택 밀집 지역 특징

본건이 위치한 지역은 주거와 업무 기능을 겸비한 복합 상권의 특징을 보입니다. 특히 소형 면적의 주거 및 업무 공간에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

남서측 인근에 동신초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

부산도시철도 1호선 동대신역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에도 해당합니다. 도시철도 저촉 부분은 향후 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

감정평가서상 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있습니다. 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없어 명도는 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 특이사항

건물의 내부 및 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사되지 못했으므로, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 2018년에 건축된 소형 다세대주택/오피스텔로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다. 감정가(122,000,000원) 대비 인근 시세는 약 6390만원에서 7837만원 수준으로 분석되어, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 투자자는 시세와 감정가의 차이를 면밀히 분석하고, 경쟁 상황을 고려한 신중한 입찰 전략을 수립해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(18.95㎡)으로 소액 투자자도 접근 가능합니다.

* 부산 도시철도 1호선 동대신역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 낮습니다.

* 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 주거 편의성이 높습니다.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 경우, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 건물(2018년 건축, '예그린골드')의 거래가는 약 337만원/㎡ 수준으로 분석됩니다. 이를 본건의 면적(18.95㎡)에 적용 시 약 6390만원으로 추정됩니다.

* 다른 유사 건물('지평사랑채', 2016년 건축)의 거래가는 약 414만원/㎡ 수준이며, 본건 면적에 적용 시 약 7837만원으로 추정됩니다.

* 그러나 본건의 감정가는 122,000,000원 (약 644만원/㎡)으로, 위에서 분석된 시세보다 약 1.6배 높게 책정되었습니다. 이는 건물의 특정 가치, 향후 상승 여력, 또는 감정가 산정 기준의 차이일 수 있습니다.

* 주변 임대 정보 또한 유사한 시세 범위를 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 시장 가격보다 높게 형성된 것으로 판단됩니다. 따라서 입찰 시에는 감정가 대비 할인율을 적용하거나, 시장 시세에 기반한 전략이 필요합니다.

* 인근 시장 가격과 감정가 간의 차이를 고려하여, 감정가의 약 80% 수준으로 잠재적 입찰가를 제안합니다.

* 이는 97,600,000원이며, 시세 대비 높은 감정가를 고려하여 보수적으로 접근하되, 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

* 실제 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 경쟁 참여자 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

* 본 물건은 인수할 보증금이 없어 총 낙찰가만 고려하면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.