나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [19] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 6층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2024타경110129 (19)

소재지

부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 6층603호

용도

본건은 건축물대장상 업무시설 및 공동주택으로 등재되어 있으며, 실제 이용은 업무시설(오피스텔)로 추정됩니다. (감정평가서상 용도: 다세대주택, 건축물대장상 용도: 업무시설)

감정가

66,000,000원

면적

* 토지면적: 4.16㎡ (약 1.26평)

* 토지 지분: 4.164813683567502㎡ (약 1.26평)

* 건물면적 (전용면적): 10.33㎡ (약 3.12평)

* 건물 지분: 10.33㎡ (약 3.12평)

건축물 정보

* 건물명: 대신세영엘리츠

* 사용승인일: 2019년 07월 24일

* 층수: 지하 0층, 지상 8층 중 6층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 연면적: 795.31㎡

* 대지면적: 198㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태

본건 건물은 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있어 진출입 상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 도시철도 (2022-07-13 저촉)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (2024-06-12)

* 상대보호구역

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 사항 없음 (개요만 기재되어 있으며, 상세 내용 없음)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(손 )

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업자등록일자): 2024년 02월 05일

* 확정일자: 2024년 02월 05일

* 배당신고일자: 2025년 09월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

인수 권리 분석

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 서대신동2가 지역은 주거용 건물과 상업용 시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다. 특히, 소형 오피스텔로서 1인 가구 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 교육시설

* 동신초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통시설

* 부산도시철도 1호선 동대신역 및 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

주변 시설 중 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치 가능성: 본건은 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있고, 실제 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되나, 감정평가서상 용도는 '다세대주택'으로 기재되어 있어 실제 용도와 공부상 용도 간의 불일치 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 내부 마감재 조사 미비: 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 및 상태에 대한 조사가 이루어지지 않아, 실제 내부 상태는 확인이 필요합니다.

* 매우 작은 면적: 전용면적 10.33㎡(약 3.12평)으로, 실거주 목적 시 1인 가구에 한정될 수 있으며, 임대 시에도 임차인 확보에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시철도 저촉 사항은 향후 건물 이용 및 신축, 증축 등에 영향을 줄 수 있는 제한 사항입니다.

7. 종합 의견

본건 부산 서구 서대신동2가에 위치한 대신세영엘리츠 6층603호는 2019년에 준공된 비교적 신축인 소형 오피스텔입니다. 동대신역 역세권에 위치하며, 주변 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로 권리관계는 명확합니다. 다만, 매우 작은 면적과 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이 가능성은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 설비 및 상태를 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 동대신역(1호선) 도보 이용 가능 거리로 교통 편의성이 우수합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 실수요자 또는 소형 투자 상품으로 적합할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 인수되는 보증금이 없어 경매 낙찰 후 명도 및 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적(소형 오피스텔)의 최근 실거래가 및 본건의 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 시세는 약 70,000,000원에서 80,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가는 66,000,000원이지만, 유사 면적의 소형 오피스텔이 10.33㎡ 기준 약 7,000만원 이상에서 거래되는 점을 감안하여, 보수적으로 75,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 본 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 추정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.