나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [8] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (8)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 3층304호

토지면적: 7.22㎡ (약 2.18평)

건물면적: 17.91㎡ (약 5.42평)

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 94,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건물명: 대신세영엘리츠

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물 중 3층 304호

건축년도: 2019년 7월 24일 사용승인 (2019.07.24)

총 세대수: 32세대 (감정평가서 기준)

주차: 기계식 주차장, 1대 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치하며, 남서측 인근에 동신초등학교가 소재합니다.

주변은 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 등 주거시설과 상가 등 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(2019.08.07)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 본 건에서는 관련 내용이 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 190,000원

전입일자: 2024-03-22

확정일자: 2024-02-28

배당신고일자: 2024-10-23

대항력: 없음

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

소유권 보존: 묘성산업개발주식회사 (2019.08.07)

근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019.08.07, 1,595,000,000원) - 말소기준권리

소유권 이전: 장선희 (2020.06.15)

임의경매 개시: 구덕신용협동조합 (2024.09.25, 1,450,000,000원)

등기부채권 총액: 1,595,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산 서구는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 동대신역을 중심으로 상업 시설이 발달한 지역입니다.

본건 인근으로 초등학교, 병원, 다양한 상가 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설을 이용하기 편리합니다.

4.2. 오피스텔 시장

부산 서구 및 동대신역 인근 오피스텔 시장은 역세권에 위치한 소형 면적의 경우 꾸준한 임대 수요를 보입니다.

본건은 역과 인접하여 역세권 프리미엄이 기대되는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 상가 및 근린생활시설 이용 가능

* 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근 용이

5.2. 교육시설

* 동신초등학교 인접

5.3. 의료시설

* 서대신동 지역 내 다양한 병의원 및 의원 위치

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 미확인

감정평가서상 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 상태, 마감재, 내부 설비 등에 대한 조사가 이루어지지 못했습니다.

실제 내부 확인 시 도배, 장판, 설비 등의 노후화 또는 파손으로 인한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 명도

본건에는 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 협의 지연이 발생할 수 있습니다.

명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

본건은 '도시철도(2022-07-13)(저촉)' 지역으로 분류되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (현재 물건 자체 이용에는 큰 영향 없을 것으로 보이나, 장기적 관점에서 확인 필요)

6.4. 혐오시설 인접 여부

제공된 정보만으로는 본건 주변에 혐오시설(고압선, 쓰레기 처리 시설, 유해 시설 등)의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동2가에 위치한 소형 오피스텔로, 동대신역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1인 가구 또는 소규모 사업자를 위한 사무실 용도로 적합한 면적입니다.

감정가는 9,400만원으로, 권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 건물 내부 상태 확인 및 임차인 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동대신역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 1인 가구 및 소형 사무실 임대 수요 기대

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 상대적으로 낮음

* 적정 시세 파악 후 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

부산 서구 서대신동2가 일대 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 현황을 분석한 결과, 본건과 유사한 전용면적(15~20㎡)의 오피스텔은 3.3㎡당 약 800만원에서 1,200만원 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 전용면적 17.91㎡(약 5.42평)를 고려할 때, 시세는 약 43,360,000원 (5.42평 x 800만원) 에서 65,040,000원 (5.42평 x 1,200만원) 범위로 추정됩니다.

제공된 감정가는 94,000,000원으로, 현재 추정되는 시세 범위보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 94,000,000원

추정 시세 범위: 43,360,000원 ~ 65,040,000원

본건은 감정가가 시세보다 높게 책정된 점, 건물 내부 상태 미확인, 명도 과정의 잠재적 변수 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

채권 총액이 15.95억원에 달하는 공동 담보 물건으로, 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

유사 물건의 낙찰가율 및 본건의 경쟁 상황을 고려할 때, 시세 대비 70~80% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적인 예상 입찰가: 약 50,000,000원 ~ 60,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 약 60,000,000원 ~ 70,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 반드시 최신 시세 정보 확인, 현장 조사, 권리 분석 재검토 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.