나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [25] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 7층705호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (25)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 7층705호

건물명: 대신세영엘리츠

건축물 용도: 업무시설, 공동주택 (초기 안내: 다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중 7층

준공일: 2018년 12월 (사용승인일: 2019년 07월 24일)

1.2. 면적 및 건물 구조

전용면적: 12.88㎡ (약 3.90평)

토지면적(지분): 5.19㎡ (약 1.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 외벽: 인조석붙임 등

건물 창호: 샷시창도 등

내부 마감재: 이해관계인 부재로 조사하지 못함

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 83,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. [cite: appraisal summary]

주변에는 혐오시설에 대한 별도 정보는 검색되지 않았습니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. [cite: appraisal summary]

인근으로 약 5m 도로에 접하고 있어 진출입로 상태는 양호합니다. [cite: appraisal summary]

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도저촉지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 추가 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(채효정)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2024-05-30

* 확정일자: 2024-05-30

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음

* 비고:

본 건의 경우, 임차인 '주택도시보증공사(채효정)'의 보증금 70,000,000원은 인수되지 않는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). [cite: legal analysis]

따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 부산 서구 지역에 위치하며, 주거용 건물과 상업시설이 복합된 지역입니다. 인근에 동신초등학교가 있어 학군 수요가 일부 존재할 수 있습니다. 교통의 편리성을 바탕으로 오피스텔 및 소규모 주거 시설로서의 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

건물 내에는 급수, 배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: appraisal summary]

주변에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 마감재 및 이용 상태: 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 및 정확한 이용 상태를 파악하지 못했습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 부동산 임의경매: 채권자의 신청으로 진행되는 경매이므로, 채권 총액 및 경매 진행 상황에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 용도 혼재: 건물 등기부상 업무시설 및 공동주택으로 기재되어 있으며, 실제 이용도 오피스텔로 사용 중입니다. 이는 주거용으로 사용 시 관련 법규 및 관리 규약을 확인해야 할 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 낮은 시세: 감정가(83,000,000원) 대비 최근 유사 면적 및 연식의 오피스텔 실거래가로 추정한 시장가(약 43,410,000원 ~ 53,350,000원)가 낮아, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. [cite: provided JSON, search results]

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 소형 오피스텔(12.88㎡) 경매 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 임차인의 보증금 미인수 조건으로 인해 권리 분석상 부담이 없습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 감정가 대비 시장 시세의 현저한 차이는 투자 시 유의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 임차인 현황 상 주택도시보증공사가 관련되어 있으나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 비교적 낮은 면적으로 인해 소액 투자가 가능합니다.

* 비인수 임차 보증금: 70,000,000원의 임차 보증금이 있으나, 낙찰자가 인수할 의무가 없어 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 동대신역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 43,410,000원에서 53,350,000원 수준입니다. [cite: provided JSON]

그러나 본 건의 감정가는 83,000,000원으로, 시장 가치 대비 약 55% 이상 높게 평가되었습니다.

인수되는 임차 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 보수적인 접근으로는 시장 가치에 근접한 가격부터 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다.

감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적이나, 본 건의 경우 시장 가치와의 괴리가 크므로, 보수적으로 감정가의 약 70% 수준인 58,100,000원에서, 시장 데이터와 감정가를 절충한 65,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

종합적인 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으나, 예상 입찰가는 약 60,000,000원 ~ 70,000,000원을 고려해볼 수 있으며, 투자를 위해서는 65,000,000원을 목표가로 설정하는 것이 적절해 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.