나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [16] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (16)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 5층504호 (도로명: 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물 중 5층 504호

토지 면적: 5.41㎡ (약 1.64평)

건물 면적: 13.42㎡ (약 4.06평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 86,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가에 위치한 "동신초등학교" 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 교통 여건은 양호한 편임.

* 인접 도로: 서측으로 약 5m 폭의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 진출입이 용이함.

* 주변 환경 분석 결과, 특별히 혐오시설이나 기피 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 근저당 등 설정된 권리 중 말소기준 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. (구체적인 말소기준 권리 정보는 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (5 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/확정일자: 2023년 7월 26일

* 배당신고일자: 2024년 10월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 주의사항: 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었고 인수할 보증금 또한 없으므로, 명도 진행 시 특별한 법적 분쟁 가능성은 낮으나, 임대차 계약의 상세 내용 및 배당 절차 결과에 따라 추가적인 변동 사항이 있을 수 있으므로 입찰 전 최종적인 법률 검토를 권장함.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부산 서구 서대신동2가는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설과 주거 밀집 지역이 공존하고 있음.

* 부산도시철도 1호선 "동대신역" 역세권에 위치하여 유동인구 확보 및 임대 수요 창출에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 주변에 오피스텔 및 다세대 주택 등 주거 시설이 다수 분포하고 있어 소형 사무실 또는 주거용으로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 건축물대장상 주 용도가 '업무시설'이나 '공동주택' 겸용으로 표기되어 있어, 오피스텔로서의 기능과 소형 주거 공간으로서의 활용 가능성을 모두 고려할 수 있음.

5. 생활정보

* 교육 환경: "동신초등학교"가 인근에 위치하여 자녀가 있는 경우 도보 통학이 가능한 교육 환경을 제공함.

* 교통 편의: 부산도시철도 1호선 "동대신역"을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 부산 시내외 이동이 편리함.

* 생활 편의 시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등의 편의 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있음. 특히 도시철도 저촉 부분은 향후 건축 행위나 재건축 시 제약 요인이 될 수 있으므로 주의가 필요함.

* 소형 면적의 제약: 전용 면적이 13.42㎡로 매우 작아, 실사용 공간이 협소하며 투자 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있음.

* 용도 관련 불명확성: 감정평가서상 이용 상태는 '업무시설(오피스텔)'이나, 건축물대장상 '업무시설, 공동주택'으로 표기되어 있어, 실제 용도와 건축물대장상 용도 간의 차이가 있을 수 있음. 이는 향후 건축물 관리나 사용에 있어 잠재적 이슈가 될 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 이용 상태를 확인해야 함.

* 건물 내부 마감재: 현장 조사가 이루어지지 않아 내부 마감재 상태를 파악하지 못했으므로, 실제 방문 시 도배, 장판, 설비 등의 상태를 반드시 점검해야 함.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구의 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 소형 오피스텔 또는 업무시설로, 편리한 교통 여건과 잘 갖추어진 생활 인프라를 누릴 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 현재 임차인은 대항력이 없고 인수해야 할 보증금 또한 없어 권리 관계가 명확한 편입니다. 그러나 전용 면적이 매우 작다는 점, 토지 이용 계획상의 일부 제약 사항, 그리고 용도에 대한 약간의 불명확성은 투자 또는 실거주 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 소형 면적의 신축 건물이라는 점과 역세권이라는 입지적 강점이 있으나, 투자 시에는 면적 및 용도 관련 리스크를 충분히 인지하고 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 총 매입가: 13.42㎡의 소형 면적으로 인해 총 매입 가격 부담이 적어 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 우수한 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 "동대신역"을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 최신 건물: 2018년에 준공되어 건물 노후도가 낮고, 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없어 명도 및 권리 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 보입니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 소형 면적과 역세권이라는 장점을 바탕으로 오피스텔 또는 원룸 임대 사업을 통한 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 86,000,000원

인수 보증금: 0원

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 지어진 주변 다세대/오피스텔의 경우 약 337만원/㎡ 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 나타났습니다. 본건의 감정가는 13.42㎡ 면적에 대해 약 641만원/㎡로, 이는 일반적인 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 소형 면적의 희소성, 비교적 최신 건물이라는 점, 그리고 역세권이라는 입지적 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 경쟁이 예상됩니다.

현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경에 대한 정밀한 조사, 그리고 실제 경매 시장에서의 경쟁 강도를 고려하여 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

적정 입찰가 제안 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.