나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [27] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (27)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 8층801호

건물명: 대신세영엘리츠

용도: 다세대주택 (내부 구조상 업무시설(오피스텔)로 이용 중)

준공일자: 2018년 12월 21일 (건축물대장상 사용승인일 기준)

1.3. 면적 및 가격

감정가: 123,000,000원

토지면적: 7.64㎡ (약 2.31평)

토지 지분: 7.640195479535735㎡ (약 2.31평)

건물 전용면적: 18.95㎡ (약 5.73평)

건물 지분: 18.95㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

특이사항: 명시된 내용 없음

주의사항: 명시된 내용 없음

특수물건정보: 명시된 내용 없음

임대차 관계: 미상 (주의 필요)

내부 조사: 이해관계인 부재로 내부 마감재 등 조사하지 못함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 인근에 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로접면

건물은 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있어, 진출입로 상태는 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자는 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박효은)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-10

* 확정일자: 2023-01-25

* 배당신고일자: 2025-09-11

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미기재).

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물로, 총 32세대로 구성되어 있습니다. 건물 표제부상 업무시설(오피스텔) 및 공동주택으로 등재되어 있으며, 전유부상 8층 801호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 도시철도 저촉 지역(2022-07-13), 가로구역별 최고높이 제한 지역(2024-06-12) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

본 건물에는 급수 및 배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계의 불확실성

임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 인수 조건 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 조사 미비

이해관계인의 부재로 내부 마감재 등의 상태를 확인할 수 없었습니다. 인수 후 내부 수리 또는 보수가 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규상 제한

본 토지는 도시철도 저촉, 높이 제한 지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 소형 면적의 제약

전용면적 18.95㎡(약 5.73평)으로 매우 작은 면적은 활용도 및 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지도 및 검색 결과, 본건과 인접한 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치한 다세대주택(업무시설)으로, 역세권 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주위 환경이 비교적 양호합니다. 다만, 전용면적이 18.95㎡로 매우 작다는 점, 내부 상태 확인이 어렵다는 점, 그리고 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점 등은 고려해야 할 사항입니다. 임차인의 대항력이 없다는 점은 인수되는 보증금이 없어 부담이 적다는 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인접: 부산도시철도 1호선 동대신역을 이용할 수 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 소형 면적의 활용성: 1-2인 가구 또는 1인 사업자에게 적합한 소형 면적으로, 특정 수요층을 공략할 수 있습니다.

* 양호한 주변 환경: 오피스텔, 다세대, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 인수 부담 적음: 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 0원으로, 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례들은 동일한 건물(대신세영엘리츠)이 아닌 주변 지역의 다른 건물들의 사례이며, 특히 면적 차이가 큰 점을 감안해야 합니다. 유사 면적대의 직접적인 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 그러나 임차인의 대항력이 없고 인수되는 권리가 없으며, 감정가가 시장 가치를 반영한다고 가정할 때, 경쟁 입찰 상황 및 향후 시세 상승 가능성 등을 고려하여 감정가 수준 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 및 주변 유사 물건의 거래 동향을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.