나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [3] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2024타경110129 (3)

1.2. 소재지

부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 2층 203호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

78,000,000원

1.5. 토지면적

6. 09㎡ (약 1.84평)

1.6. 토지지분

6. 0879657910812455㎡ (약 1.84평)

1.7. 토지 제시외면적

0. 00㎡ (약 0.00평)

1.8. 건물면적

15. 10㎡ (약 4.57평)

1.9. 건물지분

15. 1㎡ (약 4.57평)

1.10. 건물 제시외면적

0. 00㎡ (약 0.00평)

1.11. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.12. 경매구분

부동산 임의경매

1.13. 채권자

구덕신용협동조합 (사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (3) / 권리자: 구덕신용협동조합)

1.14. 건축물 일반정보

* 건물명: 대신세영엘리츠

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 슬라브지붕)

* 총층수: 8층

* 해당층: 2층

* 호수: 203호

* 준공일: 2019년 07월 24일

* 총세대수: 12호 (건축물표제부 기준, 실제 이용 현황과는 차이가 있을 수 있음)

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

* 전유면적: 15.10㎡ (약 4.57평)

* 건축면적: 144.02㎡ (약 43.58평)

* 총연면적: 795.31㎡ (약 240.74평)

* 건폐율: 72.74%

* 용적률: 382.96%

* 승강기: 1대

1.15. 특이사항 및 특수물건정보

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "동신초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 본건은 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 이용에 불편함이 없습니다.

2.4. 주변 환경 분석

* 인근에 동신초등학교, 서대신초등학교, 동아대학교 부민캠퍼스 등이 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 대신세영엘리츠는 오피스텔 및 상가 건물로, 주변에 주거 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 대신동 지역은 주거 밀집 지역으로, 병원, 마트, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 도보권 내에 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 약 5m 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 가능합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 묘성산업개발주식회사 (2019-08-07)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019-08-07, 1,595,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 장선희 (2020-06-15, 매매)

* 주택임차권: 서은미 (2024-08-12, 70,000,000원) - 전입일자 2024-01-29, 확정일자 2024-01-29

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (2024-09-25, 1,450,000,000원) - 본 경매 사건

3.2. 권리분석 결과

* 말소기준권리(을1 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (별도 기재된 사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (서 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-29

* 확정일자: 2024-01-29

* 배당신고일자: 2024-08-12

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 관련 주의 사항

* 본건 임차인(서 )은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 배당신고일자(2024-08-12) 기준으로 배당받지 못하여 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. (배당실시 여부 확인 필요)

* 따라서 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

* 물건지 인근은 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 발달한 지역입니다.

* 상업시설은 주로 건물 1층 및 인근 대로변을 따라 밀집해 있습니다.

* 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변 직장인 및 거주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

* 부산도시철도 1호선 동대신역 역세권으로 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역으로 고정 수요 확보가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 마트, 은행, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 각종 근린생활시설이 소재하여 식음료, 쇼핑 등 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 동신초등학교, 서대신초등학교 등 초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 동아대학교 부민캠퍼스가 가까워 학생 관련 수요도 기대할 수 있습니다.

5.3. 의료시설

* 인근 종합병원 및 의원급 의료시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이나, 배당 여부 및 세부적인 배당표 확인이 필수적입니다. (본건 임차인의 경우 대항력 없음으로 판단됨)

6.2. 이용상태 및 마감재

* 건물 내부 및 마감재에 대한 조사가 이해관계인 부재로 이루어지지 못하여 상세 내용을 파악하기 어렵습니다. 실제 현황은 다를 수 있으므로 현장 방문을 통한 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

* 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 공법상 제한사항이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 공동담보

* 공동담보 물건으로, 본 경매 물건 외 다른 부동산의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 낙찰가나 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. (현재까지는 본건만 경매 진행 중으로 보이나, 추가 경매 여부 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동에 위치한 오피스텔로, 부산도시철도 1호선 동대신역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주변에 주거 및 상업시설이 잘 발달되어 있으며, 교육 시설도 인접해 있습니다. 건물 구조는 철근콘크리트이며, 기본적인 설비(급배수, 위생, 승강기, 난방 등)가 갖추어져 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 보이나 배당 현황을 면밀히 확인해야 하며, 건물 내부 마감재 등 상세 정보는 현장 조사가 필요합니다. 또한, 도시철도 저촉 등 일부 공법상 제한이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

* 부산 지하철 1호선 동대신역 도보권 내 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 및 상업 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 다양한 편의시설 및 교육시설이 인접해 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. 안정적인 권리관계

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 인수되는 부담이 적습니다. (단, 임차인 배당 여부 최종 확인 필요)

8.3. 소형 면적

* 전용면적 15.10㎡ (약 4.57평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 임대 수요 공략에 유리하며 투자 부담이 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 78,000,000원입니다. 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 물건 상태(내부 마감, 공실 여부 등)에 대한 상세한 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

하지만 제공된 정보를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여 경쟁 현황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 소형 오피스텔의 경우, 지역별 시장 상황에 따라 낙찰률이 달라질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 78,000,000원을 기준으로 하되, 현장 방문 및 추가 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.