나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [1] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 2층201호

* 용도: 오피스텔

* 건물: 대신세영엘리츠, 2019년 7월 24일 사용승인 (철근콘크리트구조, 8층 건물 중 2층 201호)

* 면적:

* 토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

* 토지 지분: 7.4345754428833235㎡ (약 2.25평)

* 건물면적: 18.44㎡ (약 5.58평)

* 건물 지분: 18.44㎡ (약 5.58평)

* 감정가: 96,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 2층201호

* 주위 환경: 본건은 동신초등학교 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있어 진출입로 상태는 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 8월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 김희영 (주택도시보증공사)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 16일

* 확정일자: 2022년 4월 27일

* 배당신고일자: 2024년 8월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 70,000,000원은 인수되지 않습니다.

* 총 등기부채권액: 1,703,377,914원

4. 1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 서대신동2가는 오피스텔, 주거 시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 연계성: 부산도시철도 1호선 동대신역이 인근에 위치하여 뛰어난 대중교통 접근성을 제공합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 부산 시내로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설, 마트(홈플러스익스프레스, 탑마트 서대신점) 등을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 맛집과 카페가 있어 외식 및 여가 활동을 즐기기에도 적합합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

5. 1.4. 생활정보

* 교육 시설: 단지 인근에 동신초등학교, 대신여중 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료 시설: 삼육부산병원, 동아대학교병원, 부산대학교병원 등 종합병원들이 인근에 위치하나, 일부 병원은 도보로 이동하기 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 기타 편의: 재래시장도 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태: 감정평가서상 이해관계인의 부재로 내부 및 마감재 조사가 이루어지지 않았습니다. 이는 실제 현황과 다를 수 있으며, 수리 또는 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한 등 도시계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 지리적 이점과 다양한 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 다만, 내부 상태 확인이 불가했던 점은 현장 방문 시 반드시 점검해야 할 사항입니다.

8. 1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 부산도시철도 1호선 동대신역 도보 거리 위치.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전합니다.

* 생활 편의성: 주변 근린생활시설, 마트, 시장, 맛집 등이 있어 생활 인프라가 양호합니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(약 18.44㎡)의 오피스텔은 현재 부산 서구 서대신동 일대에서 가격대가 다양하게 형성되어 있습니다. 예를 들어, 28㎡ 규모의 오피스텔이 2020년에 약 1억 2천만원대에 거래된 사례가 있으며, 17.49㎡ 오피스텔이 3천 5백만원에 매물로 나오기도 했습니다.

* 본건의 감정가 96,000,000원은 이러한 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 감정가(96,000,000원)를 기준으로, 시세 범위를 고려하여 90,000,000원 ~ 105,000,000원 사이를 적정 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이 금액은 인수 보증금을 제외한 예상 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.