나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [12] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경110129 (12) 부산서부지원 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 4층404호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 95,000,000원입니다.

토지 면적은 7.22㎡ (약 2.18평)이며, 토지 지분은 7.220891875381796㎡입니다.

건물 면적은 17.91㎡ (약 5.42평)이며, 건물 지분도 17.91㎡입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가에 위치한 "동신초등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

건물은 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있어 진출입이 원활합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-27

* 확정일자: 2023-10-27

* 배당신고일자: 2024-10-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며 배당을 통해 처리될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

오피스텔 및 주거 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

상권은 전반적으로 안정적인 편이며, 다양한 업종의 상가가 공존하고 있습니다.

1.4. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 동신초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

인근 버스정류장과 동대신역을 통한 부산 시내 접근성이 우수합니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 필수 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 내부 마감재에 대한 조사가 이해관계인 부재로 이루어지지 못해 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 도시철도 관련 규제(2022-07-13 저촉) 및 가로구역별 최고 높이 제한 지역(2024-06-12)에 해당하여 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대차 관계는 임대차 관계 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 윤 의 정보가 확인되었고 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

부산 서구 서대신동에 위치한 본 오피스텔은 역세권 입지와 주변 생활 편의시설의 우수성을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 8층 건물 중 4층에 위치하며, 기본적인 설비(급배수, 위생, 승강기, 난방 등)를 갖추고 있습니다.

매각 후 소멸되는 권리만 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 부산도시철도 1호선 동대신역 도보 이용 가능

* 편리한 생활 환경: 초등학교, 각종 근린생활시설 인접

* 권리 분석상 안전: 인수되는 임차인 보증금 없음

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔 밀집 지역으로 수요 풍부

* 감정가 대비 저평가 가능성: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 95,000,000원입니다.

최근 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 물건들이 90,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

임차인의 대항력이 없고 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 합리적인 예상 입찰가는 98,000,000원에서 102,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사와 추가적인 시세 변동 추이를 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.