나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [18] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및소재지정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (18)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 6층602호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물및토지정보

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택 복합용도)

감정가: 94,000,000원

토지면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

토지지분: 5.94282223579719㎡ (약 1.79평)

건물면적: 14.74㎡ (약 4.46평)

건물지분: 14.74㎡ (약 4.46평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2018년 (대신세영엘리츠)

1.3. 이용상태및설비내역

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중 6층 602호

외벽: 인조석붙임 등

창호: 샷시창호 등

내부마감재: 이해관계인 부재로 조사하지 못함.

이용 상태: 본건은 업무시설, 공동주택으로 이용 중인 건물 내 호실임. (건축물대장상 표기 기준)

설비 내역: 급배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관, 도시가스, 난방설비 등.

토지 형상 및 이용 상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 서측으로 약 5m 도로에 접함.

1.4. 토지이용계획및제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도시철도(2022-07-13) 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12), 상대보호구역.

1.5. 특이사항및주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대차관계 미상.

공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역임. 동신초등학교 남서측 인근에 자리하고 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 교통 환경은 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획및제한

일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 가능하며, 방화지구로 지정되어 있음. 또한 도시철도 관련 시설 저촉, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역 등의 제한 사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

경매 구분은 부동산 임의 경매이며, 채권자 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청됨.

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

인수 보증금 합계는 0원임.

3.2. 임차인현황

임차인: 김민지 (개인정보 마스킹 처리: 김 )

보증금: 20,000,000원

차임: 380,000원

전입일자: 2023-02-28

확정일자: 2023-02-28

배당신고일자: 2024-12-10

대항력: 없음 (대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않음)

비고: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 소재한 서대신동2가는 상업지역과 주거지역이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 공동주택이 다수 분포함. 근린생활시설이 발달해 있어 상업 활동 및 생활 편의성이 있음.

4.2. 생활편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산도시철도 1호선 동대신역을 도보 또는 짧은 거리 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

5.2. 교육

단지 남서측 인근에 동신초등학교가 위치하여 교육 환경이 인접해 있음 (상대보호구역).

5.3. 편의시설

주변 상업 지역에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호함.

5.4. 주변시설

외부 지도 서비스 및 검색을 통한 혐오시설 존재 여부는 현재 제공된 정보로는 확인할 수 없습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

임차인 김 은 대항력이 없어 경매로 인한 권리가 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 별도의 권리 부담은 없는 것으로 판단됨.

6.2. 건물물리적리스크

본건 건물(대신세영엘리츠)은 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하나, 내부 마감재 등 상세한 건물 상태는 현장 조사가 필요함. 8층 건물 중 6층에 위치함.

6.3. 주변환경리스크

건물이 도시철도 예정 노선과 저촉되는 부분이 있어 장기적인 개발 계획 등에 따른 영향 가능성이 있으나, 개별 호실에 미치는 구체적인 영향은 추가 확인이 필요함.

7. 종합의견

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치한 대신세영엘리츠 내 6층 602호(전용면적 약 4.46평) 다세대주택/업무시설입니다. 본 건물은 2018년에 준공되었으며, 주변에 오피스텔, 주택, 상가 등이 밀집해 있습니다. 부산도시철도 1호선 동대신역을 이용할 수 있어 교통이 편리하며, 일반상업지역에 속해 있어 생활 및 상업 편의성이 우수합니다. 임차인 김 은 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리 부담이 없습니다. 감정가는 94,000,000원으로 책정되었습니다. 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업 공간으로 활용 가능하며, 권리 관계가 명확하여 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

8. 투자포인트

* 우수한 교통 여건: 부산도시철도 1호선 동대신역 역세권으로 대중교통 이용이 편리함.

* 안정적인 권리 관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없음.

* 상업지역 입지: 다양한 근린생활시설 이용이 용이하며, 지역 내 잠재적 수요 기대.

* 소형 면적: 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 비슷한 시기(2018년 준공)에 건설된 주택(면적 59.31㎡, 약 18평)이 20,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 산출하면 약 111만원/평입니다. 본건의 면적(14.74㎡, 약 4.46평)을 고려할 때, 동일한 평당 가격을 적용하면 약 4,950만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 소형 면적의 경우 평당 가격이 높게 형성될 수 있으며, 건물별 특성 및 층수 등에 따라 시세가 달라질 수 있습니다.

9.2. 감정가검토

본건의 감정가는 94,000,000원입니다. 이는 약 638만원/평의 가격으로, 앞서 유사한 평수(59.31㎡)의 거래 사례에서 도출된 평당 가격(약 111만원/평)과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건의 전용면적이 매우 작기 때문일 수 있으며, 감정평가 시점의 시장 가치 및 개별 물건의 특성이 반영된 결과로 판단됩니다.

9.3. 최종예상입찰가

권리상 인수할 보증금이 없고, 감정가 94,000,000원이 현 시세를 합리적으로 반영한 가치로 판단될 경우, 해당 금액을 기준으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁이 치열할 경우를 대비하여 감정가 대비 소폭 상승한 금액을 고려하는 것이 일반적입니다. 따라서 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.