나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [5] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 98,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 3층301호

신주소: 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6 (서대신동2가)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 8층

해당 층: 3층

건축물 정보:

* 전용면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

* 토지면적: 7.51㎡ (약 2.27평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물 중 3층 301호입니다.

* 외벽: 인조석붙임 등

* 창호: 샷시창도 등

* 내부 마감재: 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

* 설비 내역: 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 약 5m 도로에 접하고 있어 진출입로 상태는 양호한 편입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한: 방화지구, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 채권 및 경매 정보

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

총 채권액: 1,665,000,000원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019-08-07, 근저당권)

* 묘성산업개발주식회사: 소유권보존 (2019-08-07)

* 케이씨유엔피엘대부주식회사: 근저당권 (1,595,000,000원, 말소기준권리)

* 장선희: 소유권이전 (2020-06-15, 매매)

* 한형석: 주택임차권 (70,000,000원, 2021-03-26 전입, 2021-03-08 확정, 말소)

* 구덕신용협동조합: 임의경매 (1,450,000,000원, 2024-09-25 개시결정, 말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한 석 (주택도시보증공사)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-26

* 확정일자: 2021-03-08

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 없음 (해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본건은 오피스텔과 주택, 상가 등이 밀집한 복합 상권에 위치합니다. 동신초등학교가 인근에 있어 주거 환경으로도 적합한 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

부산지하철 1호선 동대신역과 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로, 교통 접근성이 우수합니다.

4.3. 주변 시설

* 생활 편의 시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육 시설: 동신초등학교가 인근에 위치합니다.

* 잠재적 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 기타 정보

* 건물 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 인해 조사가 이루어지지 않았으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계는 명확히 파악되지 않은 부분이 있으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

건물 내부 및 마감재에 대한 상세 조사가 이루어지지 않아, 현장 방문 시 내부 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획

토지이용계획상 도시철도 시설과 저촉되는 부분이 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건이 공동담보 물건으로, 관련 채무 관계를 명확히 확인해야 할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다. 등기부상 복잡한 권리관계가 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없습니다. 따라서 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 건물 내부 상태 미확인 및 토지 이용 계획 상의 일부 제한 사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산지하철 1호선 동대신역과 인접하여 교통이 편리하며, 이는 임대 수익률 증대에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.2. 소형 오피스텔

소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자용으로 적합하며, 낮은 초기 투자 비용으로 시장 진입이 용이합니다.

8.3. 권리관계 명확화

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

8.4. 상권 및 주거 혼합 지역

업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 위해서는 실시간 부동산 시장 데이터 접근이 필요하나, 제공된 감정가 98,000,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있으며, 본건의 경우 권리관계가 비교적 명확하고 입지 조건이 양호하나, 건물 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰이 합리적일 수 있습니다.

이하 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가 범위입니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 98,000,000원

실제 입찰가를 결정하기 위해서는 유사 물건의 최근 거래 사례, 임대 시세, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.