나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [14] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (14)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 5층502호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 94,000,000원

토지면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

토지지분: 5.94282223579719㎡ (약 1.79평)

건물면적: 14.74㎡ (약 4.46평)

건물지분: 14.74㎡ (약 4.46평)

1.3. 건물 구조 및 용도

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 8층 건물 중 5층 502호입니다.

2018년 7월 건축되었으며, 주요 용도는 업무시설 및 공동주택입니다.

내부 및 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

급배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동3가에 위치한 "동신초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권자

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(오주현)

보증금: 40,000,000원

차임: 250,000원

전입(사업)일자: 2021-12-10

확정일자: 2021-12-10

배당신고일자: 2025-06-18

대항력: 없음

주의: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건으로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 (JSON 분석)

제공된 주변 다세대/빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 28일, 62.785㎡(약 18.99평)의 '지평사랑채'가 26,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 414만원)

* 2026년 3월 26일, 59.31㎡(약 17.94평)의 '예그린골드'(2018년 건축)가 20,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 337만원)

* 2026년 5월 18일, 77.25㎡(약 23.37평)의 '대성아트빌라'(1997년 건축)가 11,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 142만원)

4.2. 시세 분석

본건은 건물면적 14.74㎡(약 4.46평)으로, 감정가는 94,000,000원입니다. 이는 약 638만원/㎡에 해당합니다.

제공된 주변 다세대주택 거래 사례들은 본건보다 면적이 훨씬 크며, 평당 가격 또한 본건의 감정가 대비 낮은 수준을 보입니다. 이는 본건이 소형 오피스텔 또는 업무시설에 해당될 가능성이 있으며, 일반 다세대주택과는 단위 면적당 가격에 차이가 있을 수 있음을 시사합니다. '대신세영엘리츠' 건물은 2018년에 건축되었으며, 이는 비교적 최신 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 부산도시철도1호선 동대신역이 인접해 있어 교통이 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 미확인 사항

본건의 내부 및 내부 마감재는 이해관계인 부재로 인해 조사하지 못하였으므로, 현장 방문을 통한 상세한 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물 용도와의 차이 가능성

건축물대장상 주요 용도가 업무시설 및 공동주택으로 되어 있어, 실제 이용 현황이 거주 목적일 경우 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치한 소형 업무시설/공동주택으로, 동대신역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 94,000,000원이며, 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리는 없습니다. 다만, 내부 상태 미확인, 비교 사례와의 면적 차이 등은 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도1호선 동대신역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2018년 건축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 낮은 면적: 소형 면적(14.74㎡)으로 소액 투자 또는 1인 가구 거주용으로 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 94,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 특징을 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 66,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.