나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [4] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (4)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 2층 204호

건물명: 대신세영엘리츠

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구덕신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.22㎡ (약 2.18평)

토지 지분: 7.220891875381796㎡

건물면적: 17.91㎡ (약 5.42평)

건물 지분: 17.91㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중 제2층 제204호

사용승인일: 2019년 7월 24일

건물 총 면적: 795.31㎡ (대지권 포함)

층수: 지하 0층, 지상 8층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 동신초등학교가 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(2019-08-07)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 주택임차권(김지원) 및 구덕신용협동조합의 임의경매 개시 결정이 포함됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김지원 (김 )

보증금: 10,000,000원

차임: 390,000원

전입일자(사업일자): 2023년 2월 13일

확정일자: 2023년 2월 13일

배당신고일자: 2024년 10월 17일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서대신동2가는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 주택가와 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

인근에 동신초등학교가 소재하고 있으며, 부산 도시철도 1호선 동대신역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 삼육부산병원, 동아대학교병원, 부산대학교병원 등 종합병원들이 반경 내에 위치하여 의료 접근성이 좋습니다. 롯데몰 광복점 등 대형 쇼핑 시설도 지하철 3개 역 거리에 있어 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물건에 대한 추가 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계가 조사되지 않아, 실제 이용 상태와 다를 가능성이 있습니다. (본건 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물의 내부 및 마감재 정보는 이해관계인 부재로 인해 조사하지 못했습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동2가에 위치한 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 외관 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수할 임차인 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 판단됩니다. 감정가는 9,300만원이나, 시세 비교를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적 오피스텔로 초기 투자 부담이 적습니다.

* 동대신역 초역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 준공 연도가 비교적 최근(2019년)으로 관리가 용이할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,300만원입니다. 주변 오피스텔 시세를 조사한 결과, 서대신동2가 일대의 소형 오피스텔(17.49㎡ ~ 30㎡ 내외)의 매매가는 약 3,500만원에서 7,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 면적(17.91㎡)과 역세권 입지, 신축 건물을 고려할 때, 감정가 대비 낮은 수준인 60% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 본건의 가치를 종합적으로 고려하여 5,500만원 ~ 7,400만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인 및 주변 환경 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.