나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [6] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 3층302호

용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 8.204642638973732㎡

건물지분: 20.35㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 107,000,000원 (10700만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 건축물 정보

건축물명: 대신세영엘리츠

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 8층 건물 중 3층 302호

외벽: 인조석붙임 등

창호: 샷시창 등

내부 마감재: 이해관계인 부재로 조사되지 못하였습니다.

설비내역: 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 묘성산업개발주식회사 (2019.08.07)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019.08.07, 1,595,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 장선희 (2020.06.15)

* 주택임차권: 김애란 (2024.10.30 말소, 70,000,000원) - 전입/확정일자 2019.08.20

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (2024.09.25, 1,450,000,000원) - 본건 경매 개시 채권자

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.08.20

* 확정일자: 2019.08.20

* 배당신고일자: 2024.10.30

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정 (등기부상 말소처리)

3.3. 권리 분석 결과

본건에는 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들이 존재합니다. 경매 절차를 통해 해당 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 김 은 대항력이 없어 인수 대상이 아니며, 보증금 70,000,000원은 배당을 통해 변제받거나, 혹은 경매 취하/변경 등의 사유가 없다면 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 오피스텔과 주거 시설이 밀집한 복합 상업지역으로, 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 임대 수요 및 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 도시철도, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"동신초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주차 시설

건물 내 기계식 주차장 설비가 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 건축물 내부 마감재 등 미확인 사항: 이해관계인 부재로 내부 조사가 불완전하였으므로, 현황과 공부상 내용의 차이 여부 및 내구연한 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 도시철도 저촉: 도시철도 예정 부지 또는 관련 시설과 저촉될 가능성이 있으므로, 관련 도면 및 인허가 사항을 추가 확인해야 합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

* 임차인 김 은 대항력이 없으며, 보증금 70,000,000원이 등록되어 있으나 인수 대상이 아님을 확인하였습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매가 진행된 것으로 보입니다. 이는 채권 회수의 복잡성을 시사할 수 있으나, 본건의 매각으로 인한 권리 소멸에는 직접적인 영향을 주지 않을 가능성이 높습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

* 부산 서구의 주요 도로변에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 부산도시철도 1호선 동대신역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

7.2. 가치 상승 요인

* 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 지역의 노후 건물 대비 신축 오피스텔로서의 선호도가 있을 수 있습니다.

7.3. 권리 관계

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수받게 됩니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금은 인수 대상이 아닙니다.

8. 종합 의견

본건 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5, 대신세영엘리츠 3층 302호 오피스텔은 역세권 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 우량 물건으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수할 부담이 적고, 주변 개발 호재에 따른 미래 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 다만, 건축물 내부 상태 및 도시철도 저촉 여부 등은 추가 확인이 필요하며, 임차인 명도 관련 절차를 원만하게 진행하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 107,000,000원입니다. 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황을 고려할 때, 본건의 현 시세는 대략 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. (이는 일반적인 시세 분석이며, 실제 거래 사례 확인이 필요합니다.)

따라서, 권리 인수 부담이 없고, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 107,000,000원 ~ 112,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 결과, 부동산 시장 동향, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.