나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [10] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (10)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 4층 402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 사용승인일: 2019년 07월 24일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕신용협동조합

1.2. 감정평가 요약

감정가: 108,000,000원

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

건물면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

1.3. 건축물 정보

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물 중 4층 402호에 해당합니다.

건물 총 연면적은 795.31㎡ (약 240.57평)이며, 건폐율 72.74%, 용적률 382.96%입니다.

총 호실 수는 12호실(업무시설 기준)이며, 본건은 4층에 위치한 402호입니다.

내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사가 이루어지지 않아 확인되지 않았습니다.

설비로는 급배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 소재하며, "동신초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

부산도시철도 1호선 "동대신역"이 인근에 위치하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 100m, 최고 140m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부등본상 소유권보존(2019-08-07, 묘성산업개발주식회사) 후 소유권이전(2020-06-15, 장선희)되었습니다.

말소기준권리인 근저당(2019-08-07, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,595,000,000원)이 있으며, 이후 다수의 권리들이 설정되었으나, 현재 진행 중인 임의경매(2024-09-25, 구덕신용협동조합, 1,450,000,000원) 및 압류(2024-12-31, 서구)는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,595,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안충태

보증금: 20,000,000원

차임: 350,000원

전입/확정일자: 2024-06-17

배당신고일자: 2024-10-31

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하고 있으며, "동대신역" 주변으로 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 관련 정보에 따르면 서대신동2가 지역에는 입소문난 맛집들이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

서대신동 일대는 도시철도 1호선 역세권이며, 재개발 및 도시 재생 프로젝트가 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"동신초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근에 버스정류장이 있으며, "동대신역"을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 상가 주택 정보에 따르면 대형마트, 전통시장, 병원 등이 가까이 있어 생활 편의성이 우수할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 조사를 진행한 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 서부권 지역에 폐기물 처리 시설 등이 집중되어 있다는 일부 보도가 있으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련성이 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 등기사항 외 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 내부 마감재에 대한 조사가 이루어지지 않아 실제 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 고압선, 소음, 분진 등 생활에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동2가에 위치한 대신세영엘리츠 오피스텔로, 도시철도 1호선 동대신역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 학교 및 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 활용 가치가 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태에 대한 확인은 미흡하나 전반적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있으나, 본 임의경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 문제는 경매 절차에 따라 해결될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 동대신역과 인접하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

* 생활 인프라: 학교, 병원, 상업시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공된 건물로, 비교적 신축급 컨디션을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 높은 채무 총액으로 인해 경매 물건으로 나왔으나, 낙찰가율이 낮을 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(20.35㎡, 약 6.16평)의 오피스텔에 대한 직접적인 최근 실거래 사례는 부족합니다. 다만, 인근 서대신동2가에서 17.49㎡ 오피스텔이 3,500만원에 매매된 사례가 있으며, 서대신동1가에서 70㎡ 전용 면적의 오피스텔이 2.29억원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 108,000,000원으로, 6.16평 기준 평당 약 1,753만원입니다. 이는 주변 시세를 고려할 때, 신축 건물임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가 108,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 특이사항(미확인 내부 마감재, 비소멸 권리)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적이며, 시장 상황 및 현장 확인 결과에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

* 감정가: 108,000,000원

* 전용면적 20.35㎡ (약 6.16평) 기준 평당 약 1,753만원

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 110,000,000원 (감정가 범위 내에서 신중하게 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.