나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [17] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (17)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 6층601호

건물명: 대신세영엘리츠

건축년도: 2018년 (건축 허가 기준)

용도: 다세대주택 / 업무시설 (오피스텔)

감정가: 121,000,000원

토지면적: 7.64㎡ (약 2.31평)

건물면적: 18.95㎡ (약 5.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태: 본건은 서측으로 약 5m의 도로에 접하고 있으며, 진출입로는 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023-11-24

* 확정일자: 2023-11-24

* 배당신고일자: 2024-12-11

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서대신동2가 지역은 주거용 건물과 업무시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 학교와 지하철역이 있어 주거 및 업무 기능 모두를 갖춘 상권입니다.

근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 동대신역을 통한 부산 시내 접근성이 양호합니다.

교통: 부산 도시철도 1호선 동대신역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접.

건축물 설비: 급배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 마감재 및 상태: 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 및 마감재 상태를 조사하지 못하여 정확한 현황 파악이 어렵습니다.

토지이용계획상 제한: 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당되어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

작은 면적: 전용면적 18.95㎡(약 5.73평)으로 매우 작은 면적이므로, 특정 수요층(1인 가구, 소형 오피스텔 등)에 한정될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동2가에 위치한 소형 다세대주택/업무시설(오피스텔)로, 동대신역과 인접하여 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지에 있습니다.

건축된 지 얼마 되지 않아 건물 자체의 상태는 비교적 양호할 것으로 예상되나, 내부 마감재 등 세부 확인이 필요합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보이며, 인수되는 보증금도 없습니다.

다만, 전용면적이 매우 작고, 일부 토지이용계획상의 제한이 있어 투자 가치 판단 시 이를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 동대신역 인근으로 교통 편의성이 뛰어납니다.

소형 면적의 활용성: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거/업무 공간의 수요는 꾸준할 수 있습니다.

신축급 건물: 2018년 건축 허가를 받은 건물로 비교적 최신식 설비를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 실거래가 정보가 부족하나, 최근 실거래된 유사 건물(약 60㎡대)의 가격을 고려할 때, 본건(18.95㎡)의 시장 가치는 감정가와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

임차인 인수 보증금이 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점을 고려할 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가와 시장 조사된 가격을 고려하여 90,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 절대적인 가격이 아니며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 시장 조사와 현장 답사가 필수적입니다.

주변 혐오시설 정보:

제공된 감정평가서 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.