나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110129 [2] 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 3가 소재 "동신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대 주택과 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 "동대신역"이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1)-(32)
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 중
제2층 제201호 외 31세대로서,

외벽 : 인조석붙임 등,
창호 : 샷시창도 등


내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호 (1) - (12) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
일련번호 (13) - (32) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 5m의 도로에 접하고, 진출입로상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역) , 방화지구(2012-06-06)(방화지구) , 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경110129 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구덕신용협동조합 (구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 106,000,000 원

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 3-5 대신세영엘리츠 2층202호

용도: 오피스텔

건축물명: 대신세영엘리츠

신축 주소: 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6 (서대신동2가)

준공일자: 2019년 07월 24일

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.204642638973732㎡ (약 2.48평)

건물면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

건물지분: 20.35㎡ (약 6.16평)

건물 총 연면적: 795.31㎡ (약 240.57평)

토지 건폐율: 72.74%

토지 용적률: 382.96%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대 주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "동신초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 부산도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 동신초등학교가 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 현 시점 기준, 본건 인근에서 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

소유권보존(묘성산업개발주식회사, 2019-08-07)

근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019-08-07, 1,595,000,000원) - 말소기준권리

소유권이전(장선희, 2020-06-15)

주택임차권(김은진, 2024-10-14, 70,000,000원) - 전입 2019-10-28, 확정 2024-02-05

임의경매(구덕신용협동조합, 2024-10-14, 1,450,000,000원)

3.2. 말소기준권리

을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 내용으로는 없습니다. (다만, 공부 외 권리 존재 가능성은 항상 존재합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-28

확정일자: 2024-02-05

배당신고일자: 2024-10-14

대항력: 없음

비고: 비고란에 '없음'으로 표기되어 있으며, 대항력이 없습니다.

3.5. 특이사항

* 집합건물 등기부채권 총액: 1,665,000,000원

* 공동담보 물건으로 파악됩니다.

* 감정평가서상 임대차관계 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 김은진 임차인이 확인됩니다. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 서대신동2가는 동대신역을 중심으로 한 지역으로, 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼합된 주거 및 상업 복합지역입니다. 주변의 근린생활시설은 지역 주민의 기본적인 수요를 충족하고 있으며, 역세권이라는 이점을 가지고 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

현재 본건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 매매가는 감정가 1억 6백만원 수준에서 형성될 것으로 보입니다. 인근의 비슷한 크기의 오피스텔의 경우, 임대료는 월 40만원 ~ 60만원 선에서 형성될 가능성이 있습니다. (이는 실제 임대/매매 사례 조사 및 현장 확인이 필요한 부분입니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 부산도시철도 1호선 동대신역, 버스정류장 인접

* 상업: 단지 내 또는 인근 근린생활시설 이용 가능

* 의료: 부산대학교 병원, 동아대학교 병원 등 주요 병원이 차량 접근 가능한 거리에 있습니다. (단, 본건 위치상 직접적인 편의시설 정보는 제한적입니다.)

5.2. 교육시설

* 동신초등학교가 인접해 있어 학군 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 임대차관계 미상 기재: 감정평가서상 임대차관계가 미상으로 되어 있으나, 등기부상 김은진 임차인이 존재합니다. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지는 않으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 내부 조사 불가: 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 및 마감재 조사를 하지 못하여, 물건 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 수리, 보수 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 도시철도 저촉 지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역에 해당하여 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 동대신역과의 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 20.35㎡(약 6.16평)의 소형 면적으로 1~2인 가구 임대 수요에 적합합니다.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이라 권리관계가 비교적 명확합니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동2가에 위치한 오피스텔로, 동대신역 역세권이라는 교통상의 이점을 가지고 있습니다. 소형 면적으로 1~2인 가구 임대 수요가 예상되며, 권리관계 또한 명확하여 명도에 대한 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 토지이용계획에 따른 일부 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 1억 6백만원으로, 주변 시세 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 현재 시세 및 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 오피스텔의 시세 및 본건의 투자 가치를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 현재 시점의 추정치이며, 경매 당시의 시장 상황, 경쟁률, 물건의 실제 상태 등에 따라 달라질 수 있으므로 현장 조사를 통해 최종 판단하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.