나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10227 [4] 경상북도 의성군 옥산면 오류리 449 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1,3,4)는 경상북도 의성군 옥산면 오류리와 금봉리 등에 걸쳐있는 ""금봉저수지"" 서측
약 1.7~1.8Km 지점에 위치하는 '박달마을' 부근에 위치하며 기호 2)는 의성군 금성면 하리
""와가못"" 서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호 1,2)는 인근까지 차량출입 가능하나 기호 3,4)는 차량 접근 불가하며 농경지로서의
제반 교통사정은 기호 1,2)는 보통, 기호 3,4)는 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 북측 하향 완경사지에 위치하는 부정형 토지로서 '전'으로 이용중입니다.
기호 2) : 서측 하향 완경사지대에 자체 토지는 평탄한 부정형 토지로서 '답'으로 이용중
입니다.
기호 3) : 남서측 하향 급경사지에 위치하는 부정형 토지로서 '묵전(임야화)' 상태입니다.
기호 4) : 서측 하향 급경사지에 위치하는 부정형 토지로서 '묵전(임야화)' 상태입니다.

인접 도로상태

기호 1~4) 공히 맹지이나 기호 1)은 남측 인접지, 기호 2)는 서측 인접지를 경유하여 접근
가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 생산관리지역 가축사육제한구역(2022-09-01)(일부제한구역
[(닭(평사), 오리, 메추리]_3,000㎡이상)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천구역(2024-04-12)(박달천)<소하천정비법>
기호 2) : 농림지역(2020-05-21) 가축사육제한구역(2022-09-01)(일부제한구역
(소, 말, 젖소, 기타)_1,500㎡이상)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(2021-06-08)(나부골천)<소하천정비법>
기호 3) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2022-09-01)(일부제한구역
[(닭(평사), 오리, 메추리]_3,000㎡이상)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
영농여건불리농지
기호 4) : 생산관리지역 가축사육제한구역(2022-09-01)(일부제한구역
(개, 돼지)_1,000㎡이상~~1,500㎡미만, [닭(케이지)]_20)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-09-01)
(일부제한구역[(닭(평사), 오리, 메추리]_3,000㎡이상)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 기호 3,4)는 지목이 '전'이나 현황 '임야'화 되어 있습니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환), 차량접근이 불가한 맹지임, 현황 임야화한 묵전.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의성지원 2025타경10227 (4)

소재지: 경상북도 의성군 옥산면 오류리 449

토지 용도: 전 (현재 임야화 상태)

감정가: 1,381,700원

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

면적:

토지 면적: 337.19㎡ (약 102평)

건물 면적: 0㎡

채권자: 오OOOOOOOOOO (오케이캐피탈주식회사)

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 의성군 옥산면 오류리 박달마을 부근, 금봉저수지 서측 약 1.7~1.8km 지점에 위치.

주위 환경: 농경지, 임야 등으로 형성된 지역.

교통: 차량 접근 불가한 맹지. 인근까지 차량 출입은 어려우며, 농경지로서의 교통 사정은 불편함. (감정평가서 상 기호 3,4)와 유사한 상황으로 추정).

접근로: 남측 인접지 등을 경유하여 접근 가능하나, 차량 진입은 불가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 오케이캐피탈주식회사 근저당 (2025-07-11 접수, 15,328,820원)

기타 권리: 소유권 이전 (박명상 1965년, 박창화 2022년 증여).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권만 명시되어 있으나, 실제 존재 여부는 확인 필요).

인수되는 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 없음.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야 위주의 지역으로, 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 기대하기 어려움.

주요 시설은 인근 마을(박달마을) 및 읍/면 소재지로의 접근을 통해 이용 가능할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 직접적인 편의시설은 부족하며, 차량 이용 시 옥산면 또는 의성군 소재지로 이동하여 이용해야 함.

주요 도로 접근성: 차량 진입이 불가한 맹지로, 생활 편의성이 매우 떨어짐.

지역 특성: 농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 환경.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 미제출 시 낙찰자 명의로 소유권 이전이 불가하며, 입찰 보증금 전액을 몰수당할 위험이 있음. (반드시 사전에 발급 가능 여부 확인 필요).

* 맹지 및 차량 접근 불가: 토지 이용에 심각한 제약이 따르며, 향후 건축이나 개발 시 진입로 확보에 큰 어려움 및 비용 발생 가능.

* 현황 임야화 (묵전): 지목은 '전'이나 실제로는 산림처럼 변모하여 추가적인 개간 또는 정비 비용 발생 예상.

* 토지이용계획 및 제한: 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있음. (정확한 규제 내용은 관련 기관 확인 필수).

* 감정가의 적정성: 제공된 감정가 1,381,700원은 면적 대비 매우 낮은 금액으로, 실제 현황이나 시장 가치와 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인 및 시세 조사가 반드시 필요함.

* 외부 시설 정보 부재: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무 등 외부 시설에 대한 조사가 불가능함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 의성군 옥산면 오류리에 소재한 토지로, 현재 임야화된 묵전 상태이며 차량 접근이 불가능한 맹지임.

농지취득자격증명 발급 가능 여부가 낙찰의 핵심이며, 미발급 시 입찰 자체가 무의미함.

토지 이용에 심각한 제약이 따르므로, 투자 목적보다는 실거주나 특정 목적(예: 산림 활용 등)을 가진 경우에만 신중한 접근이 필요함.

매우 낮은 감정가는 현장 상태나 실제 가치와의 괴리를 시사하므로, 면밀한 현장 조사와 추가적인 가치 평가가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 농지취득자격증명 발급 가능자에게는 낮은 진입 장벽 가능성. (단, 매우 신중해야 함)

* 장기적인 관점에서 토지 이용 계획 변경 가능성 등을 고려한 투자 (매우 불확실).

* 지역 개발 계획 등 외부 요인에 따른 가치 상승 기대 (현실적으로 낮은 가능성).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,381,700원

본 물건은 맹지, 차량 접근 불가, 임야화, 농지취득자격증명 필수 등 제약이 많아 일반적인 투자 목적으로는 부적합함.

따라서, 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 현장 상태 및 제약 조건 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 보증금 수준에서의 매우 소극적인 입찰을 고려해 볼 수 있음.

주의: 정확한 입찰가 산정은 철저한 현장 조사, 인근 시세 파악, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 법규 검토 후에 결정해야 함. 본 정보만으로는 정확한 입찰가 제시가 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.