나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10245 [3] 대구광역시 군위군 의흥면 연계리 175 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 군위군 의흥면 연계리 소재 "계명동마을" 남측, 북서측 및 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 철도시설, 하천, 마을내 단독주택, 마을인근 일부 근린생활시설, 농 경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

1)~3) : 본건 및 인근까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

1) : 부정형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, "전" 으로 이용중임. 2) : 세장형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, "전" 으로 이용중임. 3) : 사다리형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, "전" 으로 이용중임.

인접 도로상태

1) : 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접함. 2) : 지적도상 맹지이나, 북측 인접필지를 경유하여 출입가능함. 3) : 북측으로 구거부지를 경유하여 폭 약 3~4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-11-12)<농지법>, 접도구역(2021-02-25)(국도28호선) <도로법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임. 2) : 농림지역, 성장관리계획구역(2023-12-21)(성장관리형), 가축사육제한구역(2023-07-24) (절대제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-11-12) <농지법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임. 3) : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-11-12)<농지법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수 도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건 기준시점 현재 이해관계인 부재로 인하여 자세한 임대내역은 미상인바, 경매진행시 재확인 하시기 바람. 2) 기타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환), 현황 전

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

사건번호: 의성지원2025타경10245(3)

소재지: 대구광역시군위군의흥면연계리175

채권자: 군위농업협동조합(채권총액: 85,000,000원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 토지정보

용도: 답(현황: 전)

토지면적: 715.00㎡ (약216.3평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획및제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(절대제한구역), 농업진흥구역, 접도구역(국도28호선), 공장설립제한지역

1.3. 건물정보

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가및매각정보

감정가: 42,185,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은대구광역시군위군의흥면연계리소재"계명동마을"남측, 북서측및서측인근에위치하고있습니다.

주변일대는철도시설, 하천, 마을내단독주택, 마을인근일부근린생활시설, 농경지및임야등으로형성되어있는자연취락및농림지역입니다.

2.2. 교통및접근성

본건및인근까지제반차량접근이가능하며, 제반교통사정은보통입니다.

국도28호선이인접해있어광역접근성은양호한편입니다.

2.3. 도로상태

1)본건토지는서측으로왕복2차선포장도로와접하여차량진출입이원활합니다.

2)다른필지는지적도상맹지이나, 북측인접필지를경유하여출입이가능한것으로확인됩니다.

3)나머지필지는북측구거부지를경유하여폭약3~4M의포장도로와접하고있습니다.

2.4. 지역지구및토지이용계획

토지는농림지역, 가축사육제한구역(절대제한구역), 농업진흥구역, 접도구역(국도28호선), 공장설립제한지역에해당하여건축및개발에제한이따릅니다.

2.5. 주변시설

주변지역은주로농경지와자연부락으로형성되어있으며, 인근에철도시설이위치합니다. 반경내에서직접적으로확인되는혐오시설은없으나, 농림지역의특성상축사등농업관련시설이산재해있을수있습니다. 의흥면소재지방향으로약3~5km이내에기본적인생활편의시설(마트, 병원, 관공서등)이위치하고있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지등기부상갑구에는소유권이전내역(배태수, 박정빈)이등재되어있으며, 을구에는군위농업협동조합의근저당(2020.09.28.접수, 채권최고액85,000,000원)이말소기준권리로등재되어있습니다.

이후군위농업협동조합명의로임의경매개시결정(2025.07.24.접수)이등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리및인수권리

을구의근저당이말소기준권리가되며, 경매로인하여말소기준권리보다선순위권리(예:지상권)를제외한대부분의권리는매각으로소멸될예정입니다.

매각으로소멸되지않는권리로지상권이명시되어있으나, 현재등기부상으로는확인되지않습니다.

3.3. 임차인현황

인수보증금합계는0원이며, 임차인현황보고서상특별히인수해야할임차인은없는것으로파악됩니다. 다만, 임대관계및기타사항에이해관계인부재로자세한임대내역은미상이며, 경매진행시재확인이필요합니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 지역특성

본건이소재한군위군는대구광역시의성장관리계획구역으로지정되는등, 농업및전원생활을중심으로하는지역특성을가지고있습니다. 특히본건은농업진흥구역내에위치하여농업활동에적합한환경을가지고있습니다.

4.2. 편의및생활시설

대규모상업시설보다는지역주민을위한소규모점포및의흥면사무소, 농협등기본적인생활편의시설이인근에자리하고있습니다. 고도의편의시설이용을 위해서는차량으로이동해야합니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 농지관련규제및서류

본건은농지법상농업진흥구역으로지정되어있으며, '답'에서'전'으로현황이변경되어이용중입니다.

낙찰자는반드시농지법에따른농지취득자격증명을제출해야하며, 미제출시낙찰대금에대한보증금이반환되지않는중대한위험이있습니다.

5.2. 토지이용및접근제한

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역등다양한토지이용규제가적용되어향후토지개발이나이용에제한이있을수있습니다.

일부필지의경우맹지이거나구거부지를경유해야하는등, 도로접근성에개선이필요할수있습니다.

5.3. 기타유의사항

명확한임대내역미확인시점유자점유등으로인한점유이전금지가처분등을통한정리절차가추후에발생할수있습니다. (다만, 인수보증금0원이므로이부분은크게문제되지않을수있습니다.)

6. 종합의견

본건은대구광역시군위군에위치한농림지역의전(답)으로, 농업진흥구역및각종개발제한이있는토지입니다.

감정가는42,185,000원으로비교적낮은편이며, 군위농업협동조합의근저당이말소기준권리로서경매신청된건입니다.

가장중요한점은농지취득자격증명제출이필수이며, 이를준비하지못할경우보증금을반환받지못하는리스크가존재한다는것입니다.

주변환경은농경지와마을이형성된한적한농촌지역이며, 철도시설이인근에위치하는점이특징입니다.

7. 투자포인트

농업을영위하고자하는실수요자또는귀농/귀촌을계획하는분들에게는안정적인농지로서가치가있을수있습니다.

군위군의개발계획및대구경북통합신공항개항등과연계된지역발전가능성을장기적으로고려해볼수있습니다.

낮은감정가격을활용하여시세보다저렴하게토지를확보할수있는기회입니다.

8. 예상입찰가

본건의예상입찰가는감정가42,185,000원을기준으로, 권리관계, 현황, 그리고농지취득자격증명확보가능성등제반리스크를종합적으로고려하여산정해야합니다.

현재기준으로는명확한시세정보가부족하여단정하기는어려우나, 감정가수준또는그이하에서보수적으로접근하는것이바람직할수있습니다.

명확한입찰의사를결정하기전에반드시현장답사를통해토지의상태, 주변환경, 농지취득관련규제등을철저히확인하시기바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.