나이스옥션 법원경매 대전 2023타경10733 [1] 세종특별자치시 전의면 관정리 485-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 전의면 관정리 소재 "관정삼거리" 서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 산업단지(전의일반산업단지, 세종첨단일반산업단지), 지방도 주변 소규모공장, 나지, 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 지방도변 공장지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며, 차량 으로 10~15분 거리에 남천안IC, 남풍세I.C 및 목천IC가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난 시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)(2):부정형의 완경사 지대내 토지로 공업나지 상태임. 기호(3)(4):2필 일단의 부정형의 완경사지대내 토지로 공업용 건부지로 이용중임. 기호(8)~(10):3필 일단의 부정형의 완경사지대내 토지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)~(4):본건 남서측으로 노폭 20m 내외의 포장도로에 접함. 기호(8)~10):본건 북동측으로 중로변에 접하나 고저차가 있어 현황 노폭 6m내외의 진입도로 를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(3)(4):계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2):계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(8)(9)(10):계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(5)> ▶철골조 슬라브지붕 2층 건물로, (1997.08.25 사용승인, 2013.05.31 증축) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:샌드위치판넬, 벽지 및 인테리어마감 등 바닥:시멘트몰탈위 에폭시마감 및 디럭스타일 및 데코타일마감 등 창호:하이샷시 창호임 <기호(6)> ▶벽돌조 슬라브지붕 단층 건물로, (2001.09.12 사용승인) 외벽:징크판넬 마감 등 내벽:벽지 및 타일마감 등 바닥:장판깔기 및 타일마감 등 창호:하이샷시 창호임 <기호(7)> ▶철골조 티에이치케이샌드위치판넬지붕 단층 건물로, (2013.05.31 사용승인) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:샌드위치판넬 마감 등 바닥:시멘트몰탈위 에폭시마감 창호:하이샷시 창호임 <기호(11)(12)> ▶철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, (2009.10.01 사용승인) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:샌드위치판넬 마감 등 바닥:시멘트몰탈위 에폭시마감 등 창호:하이샷시 창호임 <기호(13)> ▶철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로, (2009.10.01 사용승인, 2014.11.27, 2016.08.30 증축) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:샌드위치판넬 마감 등 바닥:시멘트몰탈위 에폭시마감 등 창호:하이샷시 창호임 <기호(14)> ▶철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로, (2009.10.01 사용승인, 2014.11.27 증축) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:샌드위치판넬 마감, 벽지 및 목재 등 인테리어 마감 등 바닥:시멘트몰탈위 에폭시마감 및 디럭스타일 및 데코타일마금 등 창호:하이샷시 창호임. <기호(15)> ▶철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, (2009.10.01 사용승인, 2014.11.27 증축) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:샌드위치판넬 마감 등 바닥:시멘트몰탈위 에폭시마감 등 창호:하이샷시 창호임. <기호(16)> ▶철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, (2016.08.30 사용승인) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:샌드위치판넬 마감 등 바닥:시멘트몰탈위 에폭시마감 등 창호:하이샷시 창호임. <기호(17)> ▶일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, (2014.11.27 사용승인, 2016.08.30 증축) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:샌드위치판넬 마감 등 바닥:시멘트몰탈위 에폭시마감 등 창호:하이샷시 창호임. <기호(18)> ▶철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로, (2014.11.27 사용승인) 외벽:치장벽돌쌓기 및 징크판넬 등 내벽:벽지 및 목재, 타일마감 등 바닥:시멘트몰탈위 에폭시, 디럭스타일 및 데코타일, 장판깔기 등 창호:하이샷시 창호임. <기호(19)> ▶경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, (2015.08.19 사용승인) 외벽:징크판넬 마감 등 내벽:벽지, 목재, 타일 등 인테리어 마감 등 바닥:디럭스타일 및 데코타일, 폴리싱타일 마감 등 창호:하이샷시 창호임. <기호(20)> ▶철근콘크리트구조(현황 경량철골구조) 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, (2015.08.19 사용승인, 2016.08.30 증축) 외벽:목재 및 칼라피복철판판넬 마감 등 내벽:벽지, 목재, 타일 등 인테리어 마감 등 바닥:시멘트몰탈위 에폭시마감 등 창호:하이샷시 창호임. <기호(21)> ▶경량철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층 건물로, (2016.08.30 사용승인) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:샌드위치판넬 마감 등 바닥:시멘트몰탈위 에폭시마감 등 창호:하이샷시 창호임. <기호(13)> ▶경량철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층 건물로, (2016.08.30 사용승인) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:타일붙임 등 바닥:타일마감 등 창호:하이샷시 창호임.

이용상태

기호(5):1층-공장, 2층-사무실, 연구실 등 기호(6):휴게실, 기숙사 등 기호(7):공장 기호(11)(12)(16)(17):공장 기호(13):1층-공장, 2층:창고 기호(14):1층-공장 및 세척실, 2층-사무실 등 기호(15):공장 및 화장실 기호(18):1층-사무실, 연구실, 기숙사 등 2층-식당, 기숙사 등 기호(19):사무실, 회의실, 화장실 등 기호(20):경비실, 접견실, 화장실, 기숙사 등 기호(21):창고 기호(21):화장실로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 냉.난방설비(일부 기숙사 및 사무실), 화물용승강기설비(기 호(13)), 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록5 제시외 건물 중 5-4 분리수거장 파이프조 렉산지붕 16㎡, 5-7 휴게실 파이프조 천막지붕 12㎡, 5-8 창고 콘테이너 27㎡, 5-11 창고 콘테이너 27㎡는 매각 제외
- 목록5 제시외 기계기구(호이스트) 포함
- 건물의 차양 및 공장 내부 칸막이, 작업장, 발코니, 담장, 바닥, 출입문, 울타리, 조경수목, 조경석, 관정은 평가 및 매각에 포함됨
- 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 수변전설비 외 85점 포함
- 기계기구목록 중 6,15,16,18,22~24,27~36,45,46,48,49,51,53,63,66,67,75,83,84,86,114는 소재불명 상태로 평가 및 매각 제외
- 기계기구목록 중 17, 89는 일부 개조, 수리된 상태이고, 110,111은 일부 해체되어 보관중임
- 목록5,6,7 건물의 관련지번이 등기사항증명서와 일반건축물대장이 다름
- 목록5,13,14,15,17,20 사용승인 후 일부 증축이 이루어진 상태임
- 목록23 공부상 지목은 '임야'이나 현황상 '도로'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2023타경10733 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 전의면 관정리 485-5

* 용도: 공장

* 감정가: 18,154,852,760원

* 토지면적: 38,602.00㎡ (약 11,677.7 평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 8,670.57㎡ (약 2,622.9 평)

* 건물제시외면적: 1,121.70㎡ (약 339.3 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 세종특별자치시 전의면 관정리 소재 "관정삼거리" 서측 인근으로, 주위는 산업단지(전의일반산업단지, 세종첨단일반산업단지), 지방도변 소규모 공장, 나지, 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 공장지대임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재함. 차량으로 10~15분 거리에 남천안IC, 남풍세IC, 목천IC가 소재하여 교통 여건은 무난한 편임.

* 인접 도로상태: 기호(1)~(4) 토지는 본건 남서측으로 노폭 20m 내외의 포장도로에 접함. 기호(8)~(10) 토지는 본건 북동측으로 중로변에 접하나, 고저차가 있어 현황 노폭 6m 내외의 진입도로를 통해 접근 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 일부 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉됨. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있음.

* 지목 현황: 목록23은 공부상 지목이 '임야'이나 현황상 '도로'로 이용 중임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 9월 27일 접수된 한국산업은행 근저당권임.

* 소멸주의: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 개요는 상세히 파악 필요함.

* 채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 약 183억원, 건물 등기부채권 총액은 약 184억원으로, 총 채무 부담이 매우 큰 상태임.

* 임차인 현황:

* TAIJIFENG (TAI *)

* 전입일자(사업일자): 2015-01-14

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요함.

* 정혜린 (정 *)

* 전입일자(사업일자): 2011-05-25

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요함.

* 그 외 다수의 임차인이 있으나, 대부분 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 세종시 내 산업단지 인근에 위치한 공장으로, 주변 지역은 전의일반산업단지 및 세종첨단일반산업단지와 연접하여 산업 활동이 활발할 것으로 예상됨.

* 지방도에 인접해 있어 물류 이동 및 접근성이 양호한 편임.

* 인근 공장 및 관련 산업 시설들이 밀집해 있어, 동종 업종의 신규 사업자 또는 확장 사업자에게는 비교적 유리한 입지 조건을 제공할 수 있음.

5. 생활정보

* 본건은 공장 부지로서, 주변 주거 환경이나 편의 시설 등 생활 편의성은 낮은 편임.

* 주요 접근로는 지방도 및 인근 IC를 통한 시외 이동이 용이함.

* 근로자들의 출퇴근을 위한 대중교통 이용은 인근 버스 승강장 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 유동화물건: 복수의 경매 사건이 병합되어 진행 중이며, 유동화된 자산으로 복잡한 권리 관계 및 매각 절차가 진행될 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: TAIJIFENG, 정혜린 임차인은 대항력을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 미상임. 이들의 권리 행사 범위 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요함.

* 건물/지적 공부와의 차이: 일부 건물(5,6,7호)의 관련 지번이 등기사항증명서와 일반건축물대장에 차이가 있으며, 일부 건물(5,13,14,15,17,20호)은 사용승인 후 증축이 이루어진 상태임. 또한, 목록23 토지의 지목과 현황(도로)이 불일치하는 점은 추후 행정적인 문제 소지가 있을 수 있음.

* 제시외 건물 및 기계기구: 매각에서 제외되는 제시외 건물들이 존재하며, 일부 기계기구는 소재 불명 또는 일부 해체/수리된 상태로 평가 및 매각에서 제외되거나 포함됨. 이에 대한 정확한 확인이 필요함.

* 각종 법적 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 지역 지구에 따른 행위 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 전의면에 위치한 대규모 공장 부지로, 산업단지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 또한 높게 형성되어 있으나, 총 채무액이 감정가를 상회하고 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공부상 지번 및 지목 불일치, 제시외 물건 처리 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 시 부담이 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 중복병합사건 및 유동화물건이라는 특성상 권리 관계 또한 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 대규모 공장 부지: 확장 이전 또는 신규 공장 부지를 찾는 기업에게는 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 양호한 교통망: 지방도 및 고속도로IC 접근성이 우수하여 물류 및 생산 활동에 유리합니다.

* 토지 및 건물 규모: 넓은 토지 면적과 다수의 건물은 다양한 산업 활동을 수용할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 경매를 통한 취득 기회: 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 총 채권액이 감정가를 초과하고 대항력 있는 임차인, 공부상 불일치 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있어, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인으로 인한 위험을 고려해야 합니다.

종합적인 판단 하에, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

13,000,000,000원 ~ 14,500,000,000원

이는 시장 상황, 추가적인 권리 및 임차 관계 조사 결과, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 조정될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석은 필수적입니다.

10. 주변 혐오시설 조사 결과

현재까지 검색된 정보에 따르면, 세종특별자치시 전의면 관정리 485-5번지 일대에 대한 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장, 유해 물질 배출 시설 등)의 존재 여부는 확인되지 않았습니다. 본 물건이 위치한 곳은 주로 산업단지 및 공장 밀집 지역으로, 전반적인 지역 환경은 산업 활동에 적합한 것으로 평가됩니다. 그러나 입찰 전 최종 확인을 위해 현장 방문 시 주변 지역에 대한 상세한 탐문 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.